도로를 찾아서 땅의 가치를 높인다

토지의 길을 찾아

 

세 자녀가 모두 결혼해 손주까지 본 서울에서 교사 생활을 하다 퇴직한 A씨는 자식 걱정도 없고 건강하며 친구들이 부러워하는 인생을 살고 있다 그는 평소 땅에 관심이 많아 소일거리 삼아 경매를 시작했는데, 지금은 경매 할아버지로 동네의 유명인사이다. 그는 다른 사람들과 달리 공부에 매달리지 않았다. 시간이 날 때마다 어디든지 현장을 쫓아다녔다. 그렇게 전국으로 발품을 팔기를 1년, 충북 음성에 있는 농지가 4차까지 유찰된 것을 찾아냈다.  그는 지체하지 않고 권리분석에 들어갔다. 경매가 4차까지 유찰된 데에는 분명한 이유가 잇었다. 권리관계를 살펴보니 엉망이었다. 기존권리인 근저당권보다 먼저 지상권이 설정되어 있었다. 지상권은 매수자가 인수하는 권리였다. 여기에 지목이 밭이지만 길이 없는 맹지. 맹지여서 아무도 거들떠보지 않았다. 공부상으로는 투자가치가 없어 보였다. 그러나 그는 단숨에 현장으로 내려갔다. 직접 두 눈으로 확인하고 싶었기 때문이다. 음성은 중부고속도로를 통해 서울에서 1시간 정보면 충분했다. 그리고 평택과 삼척을 잇는 동서고속도로가 한창 공사중이어서 교통환경이 매우 좋았으며, 공장이 한둘씩 세워 지고 있었다. 이를 증명이라도 하듯 지난 10년 동안 인구가 1만명 이상 증가했다. 땅 수요가 많은 곳이 분명햇다. 현장을 살펴보니 작은 따이었지만 꽤 쓸만했다. 다행히 선순위 지상권자가 기준권리가 되는 1순위 근저당권자의 은행이었다. 지상권이 앞서 설정되어 있었지만 근저당권과 날짜가 같앗다. 매수인이 부담하지 않아도 되는 권리인 셈이었다. 문제는 땅을 사용할 수 있는 길이 없다는 점이었다. 그는 전문가를 찾아가 길이 없는 땅에 대한 자문을 받고나서 경매에 참여하기로 결저앻ㅆ다. 전문가는 공로로 나가기 위한 길을 확보하기 위해서는 주변의 토지소유자로부터 토지사용승락, 또는 지역권을 설정하거나 토지를 매수하는 방법이 있다고 조언해주었다. 그는 토지소유자와 혐의가 되지 않을 경우 볍에 호소하는 방법에 대해서도 자문을 받았다.

그는 5차 경매에 참여해 5명의 경쟁자를 물리치고 2200만원에 낙찰 받았다. 다행히 주변의 토지소유자와 합의가 잘되어 토지사용승락을 받아 길을 내는 데도 성공했다. 얼마 후 인근 읍내 중개업소에서 5000만원에 팔라고 제의를 해왔다. 매도하면 각종 비용을 공제하고도 2000만원 정도의 시세차익을 얻을 수 있었지만 그는 단호히 거절했다. 공장이 계속 들어서고 있었고, 동서고속도로가 개통이 되면 땅값이 더 오를 것이라는 확신이 있었기 떄문이다. 그는 이후에도 기 없는 땅만 6건을 더 경매로 매수했다. 그리고 소유권을 이전한 후 길을 내어 땅의 투자가치를 쑥쑥 키워 놓았다. 경매 고수들은 길이 없는 땅도 길이 있는 땅으로 여긴다. 주변의 토지소유자와 부딪치고 협상하며 길을 뚫는다. 투자가치가 없어 보이는 맹지도 그냥 포기하지 않고 길을 만들어내 투자가치를 높인다. 최악의 경우 협의가 안 되어 길을 만들 수 없을 경우에는 법에 호소 해 길을 만들기도 한다. 그러나 길이 없다고 무조건 쓸모없는 땅으로 여기는 경매 하수들은 당연히 미래의 투자가치를 알아채지 못하고 허무하게 말려버리고 만다. 경매 고수가 되려면 길이 없는 땅에도 관심을 가져 볼 가치가 있다. 돈은 길을 따라 흐른다는 말과 같이 길은 모든 가치에 우선한다 최소한 따에서 만큼은 그렇다.