건축을 할수 있는 땅이란

생전에 땅을 한 번도 사고 팔아보지 않은 이에게 토지를 매입함에 있어 가장 먼저 고려할 사항이 무엇이냐 질문한다면 아마도 매입비용 다음으로 많이 돌아올 대답이 ‘도로를 확보할 수 있느냐?’의 문제일 것이다. 

 

그마만치 토지에 있어 도로의 중요성은 이제 상식으로 자리 잡은 지가 오래이다. 그럼에도 불구하고 실무상에서 도로는 토지 투자자들 뿐 아니라 전문가들에게조차도 여전히 풀어내기 힘든 난제이다. 상황에 따라 여러 변수들이 존재하고, 문제 해결을 위해 치러야 할 비용 또한 상당하다. 

 

땅의 가치는 궁극적으로 그 땅 위에 건축물을 올릴 수 있느냐와 같은 토지이용행위의 문제로 귀결된다. 이를 위해선 짓고자 하는 목적 건축물에 맞게끔 조건이 맞는 토지를 매입해야 하는데, 이 중 필수불가결의 요소가 진입도로를 갖추고 있느냐이다.

 

이를 위해선 토지에 건축이 가능한 도로가 접해 있는 땅을 매입해야 한다. 건축법 상 건축물의 대지는 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해 있어야 하고, 건축 연면적의 합계가 2,000㎡이상인 경우 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다.

 

여기에는 도로법이나 사도법 등에 따라 개설된 도로와 건축허가 시 지정 공고한 도로 등이 포함되는데 지적도에 도로로 표시되고, 실제 도로로 사용하고 있어야 한다. 이러한 건축법상 도로규정은 용도지역 상 도시지역인 주거,상업,공업,녹지지역과 제2종지구단위계획구역서만 적용하므로 이 외의 용도지역에선 좀 더 탄력적으로 운용된다.

 

여기서 주의할 점은 도로에 접해 있다고 모두 건축이 가능한 것은 아니라는 점이다. 도시지역에는 도시의 자연환경 보호와 도시경관 향상을 위한 완충녹지가 지정되는데, 주로 도로양측에 설치되고 있다. 이는 진입로 설치를 위한 녹지점용허가마저 불가하므로 실제로 완충녹지에 접해 있는 땅은 맹지라 할 수 있다.

 

참고로 유사한 개념으로 지방도나 국도 등에 도로의 손괴나 미관 보존을 위해 설치되는 접도구역이 있는데 도로의 양 경계선으로부터 5m(고속국도는 20m)로 지정된다. 이 면적부분은 건축은 불가하나 진입도로로의 사용은 가능하다는 점이 완충녹지와의 차이라 할 수 있다.

 

이 외에도 자동차 전용도로, 교차로영향권, 터널 및 지하차도 주변, 급격한 경사의 도로 등에는 진입로 연결에 제한을 받고, 시설물에서 진입로의 연결을 위한 변속차로 등의 설치를 요하는 구간도 있다.

 

이 또한 연결(점용)허가권자 마다 적용이 조금씩 차이가 있을 수 있으니 사전에 미리 확인이 필요하다. 문제는 맹지이다. 맹지에는 원칙적으로 건축이 가능하지 않다. 이를 해결하기 위해선 상황에 따라 참으로 다양한 방법이 동원되게 된다.

 

가장 간단한 방법은 진입로 부분을 도로와 연결된 토지주의 동의를 얻어 분할 매입하거나 자신의 땅과 교환하는 것이다. 이 땅을 위한 매입비는 시세에 비해 비싼 것이 당연하다.

 

다음으론 토지사용승락서를 받는 방법이 있다. 이 역시 토지주의 동의하에 진입로를 만드는 것인데 사용료에 대한 합의가 적정수준에서 이뤄진다면 다행이나 이 과정에서 진통을 겪는 경우가 많고, 매도나 상속으로 인해 토지주가 바뀌게 되면 바뀐 토지주에게 다시 사용승락을 얻어야 하는 어려움이 있다.

 

이에 반해 지역권 설정은 토지주가 바뀌게 되더라도 그대로 권리가 유지되므로 실무에서 선호하나 토지주에게 이에 대한 합의를 받아내기가 쉽지 않다. 토지사용승락서나 지역권 설정이 되었다 하더라도 건축을 위해선 원칙적으로 진입도로로 사용하게 될 부분은 농지, 산지전용을 통해 도로로 지목을 바꿔야 한다.

 

이 외에도 민법에서 나오는 주위토지통행권이 있는데 이 경우, 도로에 접한 토지의 피해를 줄이기 위해 해당 토지의 최소한의 필요 범위 내에서만 요구할 수 있다.

 

토지가 도랑과 같은 구거를 통해 도로와 단절된 경우는 관리청에 사용료를 내고 점용허가나 목적 외 사용승인을 통해 복개하거나 교량을 설치하여 해당 토지에 건축물을 지을 수 있다. 그러므로 구거가 해당 토지 옆에 붙어 있는 경우라면 이를 맹지라는 생각을 버리고 접근할 필요가 있다.

 

개발 사업을 진행하다보면 지자체마다 도로 등 인·허가 사항에 대한 적용기준이 다를 수 있다. 건축이나 토목사업을 위한 토지매입이라면 매입 이전에 토지 소재지의 관련 기준들을 사전에 검토, 확인해야만 낭패 보는 일을 방지할 수 있다

 

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