남북관계 급진전에 접경지 땅값 초강세 / 종전선언 기대감에 매물찾기 '전쟁'..파주 땅값 30% '껑충' / "통일되면 잭팟"…기대감에 북한 땅 문서 거

2018-04-23

들썩이는 휴전선 접경지 토지가격 
1993년 北 NPT탈퇴 때 6% 급락 2008년 관계악화 때도 떨어져
들썩이는 휴전선 접경지 토지가격…파주 문산역 이남 지가 최근 20%↑

파주 등 휴전선 접경지역 토지시장이 요즘 심상찮다. 비무장지대(DMZ)와 민간인출입통제선(민통선) 지역 뿐 아니라 파주시 문산읍 이남 땅값도 들썩이고 있다. 남북관계 개선 이슈와 함께 각종 개발 프로젝트들까지 순조롭게 진행 중이기 때문이다. 다만 한없이 좋다가도 예상치 못한 일로 경색되곤 했던 남북관계를 감안하면 무리한 대출을 낀 ‘묻지마 투자’는 경계해야 한다는 지적도 나온다. 

◇ 잇단 개발호재에 토지 가치 상승… 통일경제특구 기대감  

22일 현지 중개업소 등에 따르면 공사가 한창인 서울~문산 고속도로가 오는 2020년 개통하면 1번 국도 ‘통일로’, 철도 노선 ‘경의중앙선’ 라인과 함께 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다. 오는 2024년에는 제2외곽순환고속도로까지 연결된다. 비슷한 시기 수도권광역급행철도(GTX)도 파주 운정신도시까지 운행에 나선다. 

파주시는 접경지역이라는 핸디캡을 갖고 있지만 크고 작은 산업단지들도 자리잡고 있다. 월롱면에는 LG디스플레이(034220)와 LG화학(051910) 공장이, 문산읍에는 LG이노텍(011070) 공장이 있다. 협력사들은 인근 선유산업단지와 당동산업단지에 포진해 있다. 경의중앙선 파주역 남쪽 파주읍 봉암리·백석리 일원 49만1094㎡ 부지에는 파주 센트럴밸리 산업단지가 신규 조성 중이다.

박용득 한국공인중개사협회 파주시 부지회장(태광공인 대표)은 “개발이 제한된 민통선 내 토지에 비해 기본 개발계획이 잘 짜인 파주시 중심부 땅의 가치 상승 가능성이 당장은 더 크다”며 “통일로와 경의선 라인, 서울~문산 고속도로 나들목(IC) 주변에 관심을 가질 만하다”고 말했다.

특히 통일 이후에는 파주가 남북을 잇는 중심도시로 도약할 것이라는 기대감이 크다. 문재인 대통령이 작년 대선 공약으로 제시한 파주 통일경제특구 계획은 앞서 지난 2016년 지역구 의원인 박정 더불어민주당 의원(파주을)에 의해 제20대 국회 1호 법안으로 발의됐다. 문재인 대통령은 ‘파주와 개성·해주 연계 통일경제특구 조성’ 및 ‘북부 접경지역 규제 완화와 미군공여지 국가주도 개발’을 약속한 바 있다. 문재인 정부는 작년 말 파주 연장구간을 포함한 GTX-A노선의 예비타당성 평가를 통과시켰다.

이 같은 개발 호재와 규제 완화 기대감에 문산역 이남 토지 가격도 최근 30% 가량 뛰었다. 작년 초부터 3.3㎡당 21만~23만원에 거래되던 파주읍 땅(농지 기준)은 현재 28만~30만원에 팔리고 있다.

문산역 인근 한진공인의 김윤식 대표는 “남북 분단 때문에 섬나라처럼 살아오면서 서울 남쪽으로 향해 있던 개발 에너지가 남북교류가 본격화하면 도로나 철길 건설 등 북쪽으로 향할 수밖에 없다”며 “토지는 환금성이 약하다고 하지만 이 지역은 잠재 매수 대기수요가 많아 원할 때 처분도 용이한 편”이라고 설명했다. 

◇ 남북관계는 예측 불가 리스크… “장기적 관점에서 여윳돈 투자해야”

서울과 개성·평양의 연결고리로서 파주시의 미래 위상에 대한 기대치가 높지만 ‘묻지마 투자’는 경계해야 한다는 지적도 적지 않다. 과거에도 남북관계 개선으로 접경지역 땅값이 급등했다가 정권 교체나 북한의 갑작스러운 도발로 가격이 고꾸라진 전례가 있기 때문이다. 

한국감정원에 따르면 1980년대 말과 2000년대 초반 급등했었던 접경지역의 토지 가격은 이후 1990년대와 2000년대 후반 조정의 시기를 꼭 거쳤다. 이는 당시 남북관계 상황을 그대로 반영하고 있다. 파주시 토지가격이 무려 51.85% 뛰었던 1989년은 고(故) 정주영 현대그룹 명예회장이 북한을 직접 방문해 금강산 관광개발사업 추진 합의를 받아낸 해였다. 그러나 이후 1993년 국제원자력기구가 북한 영변 핵시설에 대한 특별사찰을 요구하자 북한은 이를 거부하고 핵확산금지조약(NPT) 탈퇴 선언으로 맞서면서 한반도 내 긴장감이 고조됐다. 그해 파주 땅값은 6% 넘게 떨어졌다.  

이후 김대중 정부 시절인 2000년에 분단 이후 처음으로 평양에서 역사적인 남북정상회담이 열리면서 다시 접경지역 부동산이 꿈틀대기 시작했다. 파주 땅값은 2002년과 2004년에 각각 15.36%, 13.29% 올랐다. 그러나 이명박 정부가 들어선 2008년에 남북관계가 급속히 얼어붙으며 파주 지가도 10년 만에 하락(-0.18%)하는 모습을 연출했다. 이후 1% 안팎의 지지부진한 오름세를 이어오다가 문재인 정부가 출범한 2017년에 2.81% 상승하며 남북관계 개선에 대한 기대감이 나타나기 시작한 것이다.

남북관계 변화로 가격이 급등락했던 탓에 최근 가격 상승으로 겨우 과거 고점 수준을 회복한 상황이다. 그동안 수익을 전혀 내지 못한 투자자도 적지 않다. 

문산읍 당동리에서 부동산 중개업을 하고 있는 조병욱 태영공인 대표는 “이번 남북정상회담에서는 종전선언 논의 등 이전보다 한 차원 더 높은 수준의 관계 개선이 보여질 것”이라면서도 “과거 정권 교체에 따른 영향을 보면 접경지역 부동산 시장은 다른 지역보다 변동성이 크다”고 말했다. 박용득 태광공인 대표는 “남북관계는 항상 리스크를 안고 있기 때문에 무리해서 대출을 받아 투자하는 건 위험하다”며 “장기적으로 10년 정도는 이익창출이 안 돼도 큰 손실이 없는 분들에게 투자를 권한다”고 말했다.

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소문에 사서 기사에 팔라는 말이 있는것처럼..투자는 그렇게 하는 것이다.

최고의 투자처는 어디???

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2018-04-23

종전선언 기대감에 매물찾기 '전쟁'..파주 땅값 30% '껑충'

남북관계 개선 기대감에 휴전선 접경지 토지 투자자 늘어
위성사진만 보고 매매계약하는 사례도 
지난달 문산 토지 거래량 54% 급증

“평창동계올림픽에 김정은 위원장의 여동생 김여정이 다녀가고 또 남북정상회담이 열린다는 소식까지 전해지면서 접경지역 땅값이 폭발했습니다. 나와있던 매물 중에 절반은 다시 들어가고 안 팔리던 재고 토지는 순식간에 동이 났습니다. 지금은 매물 찾는 게 전쟁이예요.”(경기 파주시 문산읍 한진공인 김윤식 대표) 

문재인 정부 출범 이후에도 북한의 핵실험과 미사일 발사 등으로 호전될 기미가 보이지 않던 경기 북부 접경지역 부동산 시장이 남북 관계 개선 기대감에 후끈 달아오르고 있다. 오는 27일 판문점에서 열리는 문재인 대통령과 김정은 북한 국무위원장의 남북정상회담에서는 정전협정을 평화협정 체제로 전환하는 이른바 ‘종전선언’ 논의가 이뤄질 것으로 기대된다. 얼마 전에는 북한이 비핵화 의지도 내비친 상태다.

22일 오후 서울 상암동에서 차를 타고 약 1시간만에 도착한 경기 파주시 문산읍 마정리 일대는 여느 평범한 시골 마을과 다르지 않았다. 너른 벌판에 농지들이 바둑판처럼 가지런히 정돈돼 있었고 못자리를 살펴보러 나온 농부들의 모습도 간간히 눈에 띄었다. 임진강에 맞닿아 있는 마정리 일대는 민통선(민간인출입통제선) 안의 토지 모습과 흡사해 민통선 출입증을 발급받지 않고 온 투자자들이 참고할 수 있는 일종의 ‘샘플’ 현장이다. 

지난 2월 평창 동계올림픽 때부터 남북관계 개선 움직임이 감지되자 토지에 관심이 많은 투자자들은 발빠르게 파주시 접경지역 부동산 탐색에 나섰다. 땅주인들은 가격이 더 오를 것으로 보고, 내놨던 매물을 거둬들이거나 호가를 끌어올렸다. 지적도와 위성사진만 보고도 선뜻 수천만원에서 수억원 규모의 매매계약에 사인하는 사례도 적지 않았다. 통일 이후 경기 북부지역의 미래가치는 상상 이상일 것이라는 생각에서 여유자금을 과감히 베팅한 투자자들이 몰린 결과다. 

이 일대에서 15년 넘게 토지를 전문으로 중개해온 조병욱 태영공인 대표는 “민통선 내 토지의 중위가격이 3.3㎡당 10만~15만원 하던 것이 최근 한달 새 30% 뛰어 현재는 13만~18만원을 형성하고 있다”며 “민통선과 바로 접해있는 문산읍 마정리 일대 땅값은 민통선 대비 최소 2배에서 5배 정도 높은 가격에 거래된다”고 설명했다. 

현지 공인중개사들은 땅주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 더 높이면 거래 성사가 어려워질 수 있다고 우려했다. 최근 들어 매매계약 날짜를 잡아 놓고도 계약이 깨지는 사례가 적지 않았기 때문이다.

토지 거래량도 급증세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 파주시 문산읍 토지 매매거래 건수는 지난 2월 26건에서 3월 40건으로 54% 늘었다. 마정리의 경우 2월에 단 1건의 거래도 이뤄지지 않았지만 지난달에는 5건의 매매계약이 체결됐다. 마정리 남동쪽에 접해있는 운천리도 거래건수가 2월 0건에서 3월 4건으로 늘었다.  

특히 민간인의 출입이 통제되고 일체의 개발이 제한된다는 이유로 가격이 저렴한 민통선 내 토지의 경우 거래 증가세가 더욱 뚜렷하다. 군내면은 3월 토지 매매거래량(64건)이 전월(16건)보다 4배 늘었고 진동면과 장단면에서는 한달 전보다 2배 이상 많은 토지 손바뀜이 이뤄졌다.

부동산 거래신고 의무 기한이 60일인 점을 감안하면 실제 3월 매매계약 건수는 더 많을 것으로 보인다. 4월 거래건수가 아직 많지 않은 이유이기도 하다. 김윤식 한진공인 대표는 “통상적으로 매매계약 체결 후 보름 내지 한달 뒤에 잔금을 치르면서 실거래 신고가 이뤄진다”며 “4월 거래량은 아직 알기 어렵고 3월 거래량도 아직 신고되지 않은 건수가 적지 않다”고 말했다.  

‘묻지마 투자’는 경계해야 한다는 지적도 적지 않다. 과거에도 남북관계 개선으로 접경지역 땅값이 급등했다가 정권 교체나 북한의 갑작스러운 도발로 인해 가격이 고꾸라진 전례가 있기 때문이다.

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2018-04-23

"통일되면 잭팟"…기대감에 북한 땅 문서 거래도

이북 너머의 조상 땅에 대한 소유권을 남한 자손들이 주장할 수 있을까. 남북관계가 급진전되면서 통일이 된다면 과거 토지 소유권을 인정받을 수 있을지에 관심이 커지고 있다.

정부와 부동산 업계에 따르면 1950년 6·25전쟁 당시 실향민들이나 북한 이탈주민들이 가져온 북한 땅문서들이 최근 강남권 등에서 거래되고 있다. 한 대북소식통은 “최근 남북관계가 해빙기에 들어서면서 거래가 더욱 활발해진 모습”이라고 말했다. 

실향민이나 북한 이탈주민은 당장 통일이 되긴 어려울 것이란 생각에 현금을 얻기 위해 북한 땅문서를 파는 경우가 많다. 매수자는 통일 이후를 대비한 장기투자 개념으로 보고 있다. 적어도 정부 보상을 기대할 수 있다는 전략이다.  

북한은 1946년 토지개혁 이후 사유재산을 인정하지 않고 있다. 이에 북한 지주들은 대거 남한으로 내려왔다. 통일 후 북한 토지소유권을 둘러싼 법적 소송이 적지 않을 것으로 보이는 이유다.

이미 북한 땅 소유권을 인정받기 위한 소송도 여럿 있었다. 그러나 대법원은 2011년 3월 “해당 토지가 현황 확인이 불가능한 군사분계선 이북 지역에 있어 폐쇄된 지적공부상에 기재된 토지 등의 지적만으로는 대상 토지의 지번·지목·경계 또는 좌표와 면적이 모두 일치하는지 확인할 방법이 없다”며 파기 환송했다. 즉, 현 상황에서 원고가 자신의 소유였다고 주장하는 토지가 어떤 토지인지 확인할 수 없다는 것이다.

북한 땅에 대한 소유권확인소송에 대한 판결을 남한의 법원이 할 수 있는지에 대한 논란도 있다. 통일사법정책연구원은 “부동산 등기제도는 나라마다 그 성립이나 유효조건, 절차 등이 서로 다르다”며 “외국에 소재하는 부동산 소유권을 얻는 소송은 대한민국과 실질적인 관련성을 인정받기 어렵다”고 밝혔다. 다만 우리나라 헌법상 북한 땅도 우리나라 영토로 인정하고 있는 만큼 북한 땅에 대한 소유권 확인을 남한 법원이 할 수 있다는 지적도 있다.  

‘엄연한’ 북한 땅은 아니지만 이와 유사한 사례로 비무장지대(DMZ)에 대한 ‘조상 땅 찾기’는 꾸준히 이뤄지고 있고 일부 성과도 거두고 있다. 강원도 무주·고성·철원·양구·인제군 등 DMZ 땅들은 상당수 지적(토지의 위치 및 용도 등을 표기한 것)이 복귀됐기 때문이다. 그러나 원주인이 나타나지 않아 상당수는 미등기 상태로 국가에 귀속됐다. 이 경우 조상의 성명 등이 기재된 일제시대 공부(公簿) 등을 통해 국가를 상대로 소유권 반환 소송을 통해 토지 소유권을 되찾을 수 있다. 

반대로 북한 주민이 우리나라 법원에 소송을 걸어 토지 소유권을 주장해 인정받은 경우도 있다. 아버지가 6·25전쟁 이후 월남해 새 가족을 꾸렸는데 북한에 남아있던 아들이 친자확인 및 상속회복 소송을 제기해 2011년 승소한 사례다. 다만 남북주민상속특례법에 따라 상속 재산을 북한으로 가져가는 것은 불가능하다. 따라서 법무부장관 등의 허가를 받아 토지 이용료 등을 북한 주민에게 지급하는 형태가 됐다.

북한 토지 전문가인 조병헌 박사는 “북한 땅에 대한 소유권을 인정할 것인지에 대한 여부는 통일 논의과정에서 합의해 통일헌법에 의해 명시돼야 할 부분”이라며 “현재 부동산법령에 따라 소유권 여부를 판단하기에는 어려움이 있다”고 말했다.

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2018-04-23

"통일되면 잭팟"…기대감에 북한 땅 문서 거래도

이북 너머의 조상 땅에 대한 소유권을 남한 자손들이 주장할 수 있을까. 남북관계가 급진전되면서 통일이 된다면 과거 토지 소유권을 인정받을 수 있을지에 관심이 커지고 있다.

정부와 부동산 업계에 따르면 1950년 6·25전쟁 당시 실향민들이나 북한 이탈주민들이 가져온 북한 땅문서들이 최근 강남권 등에서 거래되고 있다. 한 대북소식통은 “최근 남북관계가 해빙기에 들어서면서 거래가 더욱 활발해진 모습”이라고 말했다. 

실향민이나 북한 이탈주민은 당장 통일이 되긴 어려울 것이란 생각에 현금을 얻기 위해 북한 땅문서를 파는 경우가 많다. 매수자는 통일 이후를 대비한 장기투자 개념으로 보고 있다. 적어도 정부 보상을 기대할 수 있다는 전략이다.  

북한은 1946년 토지개혁 이후 사유재산을 인정하지 않고 있다. 이에 북한 지주들은 대거 남한으로 내려왔다. 통일 후 북한 토지소유권을 둘러싼 법적 소송이 적지 않을 것으로 보이는 이유다.

이미 북한 땅 소유권을 인정받기 위한 소송도 여럿 있었다. 그러나 대법원은 2011년 3월 “해당 토지가 현황 확인이 불가능한 군사분계선 이북 지역에 있어 폐쇄된 지적공부상에 기재된 토지 등의 지적만으로는 대상 토지의 지번·지목·경계 또는 좌표와 면적이 모두 일치하는지 확인할 방법이 없다”며 파기 환송했다. 즉, 현 상황에서 원고가 자신의 소유였다고 주장하는 토지가 어떤 토지인지 확인할 수 없다는 것이다.

북한 땅에 대한 소유권확인소송에 대한 판결을 남한의 법원이 할 수 있는지에 대한 논란도 있다. 통일사법정책연구원은 “부동산 등기제도는 나라마다 그 성립이나 유효조건, 절차 등이 서로 다르다”며 “외국에 소재하는 부동산 소유권을 얻는 소송은 대한민국과 실질적인 관련성을 인정받기 어렵다”고 밝혔다. 다만 우리나라 헌법상 북한 땅도 우리나라 영토로 인정하고 있는 만큼 북한 땅에 대한 소유권 확인을 남한 법원이 할 수 있다는 지적도 있다.  

‘엄연한’ 북한 땅은 아니지만 이와 유사한 사례로 비무장지대(DMZ)에 대한 ‘조상 땅 찾기’는 꾸준히 이뤄지고 있고 일부 성과도 거두고 있다. 강원도 무주·고성·철원·양구·인제군 등 DMZ 땅들은 상당수 지적(토지의 위치 및 용도 등을 표기한 것)이 복귀됐기 때문이다. 그러나 원주인이 나타나지 않아 상당수는 미등기 상태로 국가에 귀속됐다. 이 경우 조상의 성명 등이 기재된 일제시대 공부(公簿) 등을 통해 국가를 상대로 소유권 반환 소송을 통해 토지 소유권을 되찾을 수 있다. 

반대로 북한 주민이 우리나라 법원에 소송을 걸어 토지 소유권을 주장해 인정받은 경우도 있다. 아버지가 6·25전쟁 이후 월남해 새 가족을 꾸렸는데 북한에 남아있던 아들이 친자확인 및 상속회복 소송을 제기해 2011년 승소한 사례다. 다만 남북주민상속특례법에 따라 상속 재산을 북한으로 가져가는 것은 불가능하다. 따라서 법무부장관 등의 허가를 받아 토지 이용료 등을 북한 주민에게 지급하는 형태가 됐다.

북한 토지 전문가인 조병헌 박사는 “북한 땅에 대한 소유권을 인정할 것인지에 대한 여부는 통일 논의과정에서 합의해 통일헌법에 의해 명시돼야 할 부분”이라며 “현재 부동산법령에 따라 소유권 여부를 판단하기에는 어려움이 있다”고 말했다.

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