기획이란 말은 나쁜것이 아니다(이사람이 말하는 기획!)

“부동산개발로 성공하고 싶으면 ‘기획(企劃)‘으로 승부해야

광고기획자에서 분양대행, 부동산 디벨로퍼까지... 더큐브앤컴퍼니 김재윤 대표 인터뷰

2013.07.19

 

"나는 뼈 속까지 기획자다"

 

 

  

부동산개발회사인 더큐브앤컴퍼니 김재윤 대표(41, 사진)는 이렇게 잘라 말한다. 기획(企劃)은 ‘어떤 일을 꾸미어 계획하다’란 의미다. 그렇다면 그는 왜 기획에 목매는 걸까.

그가 부동산개발업을 시작할 당시 이미 업계에는 내놓으라하는 업체가 부지기수였다.

김 대표는 그때를 회상하며, “역삼동 노보텔 옆 부지를 매입하고 그 위에 건물을 짓기 위해 대형건설사에 연락이라도 할라치면 돌아오는 것은 회사 규모가 작아 같이 일할 수 없다는 대답뿐이었다”고 말한다.

그는 돌파구가 필요했다. 그가 부동산개발업체 발 담그기 시작한 무렵은 이미 경기침체가 시작한 직후였다.

김 대표는 나의 강점이 뭔가를 고민하다. 결국 남다른 ‘기획력’에 무릎을 쳤다. 그의 통계학을 전공했다. 하지만 졸업 후 그가 입사한 곳은 아버지가 운영하는 설비회사였다.

“당시 회사를 키워보겠다는 일념으로 동분서주했습니다, 그 결과 건설신기술을 취득해 관공서의 발주공사 수주량이 증가하기 시작하더라고요”

하지만 열정 밖에 없었던 20대 청년은 얼마못가 사회의 편견에 좌절을 겪는다. 발주공사를 수주하기 위해 만났던 거래처 임직원들은 그의 능력보다는 ‘어린(?) 나이’를 먼저 봤다. 발주처의 고지식한 시선은 그에게 어떤 뭇매보다 아펐다.

3년 후 아버지회사를 나와 IO큐브라는 광고회사를 창업한다. 그가 광고일을 시작할 무렵은 그야말로 춘추전국시대였다. 창의적인 아이디어만 있으면 얼마든지 성공할 수 있었다.

“DJ정부가 대기업이 계열 광고대행사로 일감을 몰아주는 것을 원칙적으로 금지했기 때문에 가능한 일이었어요. 그러다보니 대기업 계열 광고업체 대부분이 외국계회사에 팔리거나 분리되면서 광고회사가 우후죽순 생겨나기 시작했어요”

그에겐 기회였다. 모든 광고기획을 도맡아 했다. 브랜드관리, 연간광고계획, 매체계획 모두 그의 손을 거쳤다. 광고수주가 늘고 목돈을 손에 쥘 무렵 또다시 시련이 찾아온다.

2004년 대기업의 동종업계 진출금지가 없어 진 것. 이때부터 대기업은 계열 광고회사를 만들기 시작했다.

“아마 그 때부터 광고시장이 죽기 시작한 것 같아요. 독립광고회사는 이미 고사하기 직전까지 내몰리는 상황 이었어요”

결국 광고시장은 비젼이 없다고 판단한 그는 분양대행에 뛰어 들어 신논현역 마에스트로, 잠실 1·2단지 재건축사업, 도시정비계획 컨설팅, 상가 매입·매각 등의 일을 진행하며 부동산개발업의 토대를 쌓는다.

김 대표는 지난 2005년 부동산개발회사인 더큐브앤컴퍼니를 창업한다. 오랜 기간 쌓은 경험과 기획력을 믿고 내지른 회심의 한 방이었다. 수주영업, 광고, 분양 등 여러 회사의 주요 업무를 두루 거치면서 다방면의 경험을 쌓은 것도 결국 부동산개발업을 위한 준비과정이 됐다.

부동산개발업체는 부동산 상품의 용지구입, 상품기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지의 총괄적인 업무를 수행하는 부동산개발 전문 업체를 일컫는다.

“같은 땅이라도 누가 어떤 기획을 가지고 개발하느냐에 따라 사업의 성공 여부가 결정 됩니다. 부동산개발사업은 가장 먼저 하는 일은 땅의 성격을 파악하는 것입니다. 이 과정에서 강남의 요지라도 쓸모없는 땅으로 변할 수도 있고 아무 쓸모없이 버려져 있던 땅이라도 금싸라기 땅으로 변할 수 있습니다”

여기저기에서 지금 같은 불경기는 없었다고들 말한다. 부동산시장은 말할 것도 없다. 도산하는 건설사가 10여 곳에 달한다. 흔히들 말하는 시행사, 즉 부동산개발업체 역시 사정은 매한가지다.

과거 쟁쟁했던 부동산개발업체 몇 곳은 종적을 감춘 지 오래다. 하지만 더큐브앤컴퍼니는 달랐다. 지금까지 김 대표가 손대는 족족 성공으로 이어졌다. 이에 대해 김 대표는 "항상 모자란 부분을 채우며 최선을 다해 왔기 때문인 것 같다"고 말한다.

그러고 보면 그의 성공가도의 가이드 역할을 해왔던 ‘기획력’은 그의 비장의 무기인 셈이다.

“부동산시장이 소비자 중심으로 변했는데 예전처럼 땅만 사들여 적당히 팔던 시절은 끝났습니다. 이는 부동산경기가 호황일 때 들인 잘못된 관습입니다. 고객 니즈가 반영이 안 된 상품을 갖고 판매에 나서는 것은 마치 무기도 없이 적진에 뛰어드는 것과 마찬가지입니다”

과거 주택공급은 건설사의 자체사업방식이 많았다. 건설사는 땅을 직접 매입해 주택을 짓고 소비자에게 공급했다. 그렇다보니 사업비 부채비율이 높을 수밖에 없었다. 이런 리스크를 줄이기 위해 태동한 것이 건설 시행사다.

하지만 시행사들은 땅 값으로 회사의 모든 자본을 투입하는 경우가 많아 행여 주택판매가 저조하거나 하면 회사 존립자체가 어려웠다. 상대적으로 자금력이 막강한 건설사의 입김이 셀 수밖에 없는 구조다.

하지만 김 대표가 하는 사업지의 광고나 분양은 직접 했다. 물론 건설사와의 타협의 쉽지는 않았지만 그의 탁월한 상품기획을 앞세운 설득으로 관철 시킬 수 있었다.

인근에 공급하고 있는 동종 상품에 비해 높은 분양률을 보이고 있는 광교 에코푸르지오 시티의 경우 “최초 인허가 받은 후 설계변경만 1년 4개월 걸려 45차례나 변경했습니다. 광교지역에 수요자에게 맞는 상품이 나와야 팔릴 것이라 생각했습니다”

“내 일은 땅의 숨어 있는 가치를 찾아내 부가가치를 창출하는 것입니다. 시장상황과 사회의 변화를 감지하려는 노력을 기울어야 성공할 수 있습니다”

그는 국내 최초로 복층 모듈형태(2층)로 1개 층의 공용면적을 없앤 기획 상품을 개발했다. 전용면적을 늘려주기 위함이었다.

사업인가를 득할 당시 관공서 담당공무원은 처음 접하는 상품에 상당히 난처해했다. 이는 건설사도 마찬가지로 공사비 산정에 난색을 표했다. 하지만 김 대표는 이래야만 팔린다며 일관되게 주장해 결국 새로운 개념의 오피스텔이 탄생하게 됐다.

“수요자들의 반응이 재밌었습니다. 새로운 개념의 상품이다 보니 사는 사람이나 파는 사람이나 낯설긴 마찬가지였습니다. 하지만 신선하다는 평이 나오기 시작할 무렵 이미 완판 됐더라고요”

지금이야 ‘수익형 평면’으로 유명세를 타고 있지만 그가 처음 기획할 당시만 해도 복층 모듈형태의 평면은 이름조차 없었다. 2층짜리 오피스텔인데 필요에 의해서는 세대분리를 해서 한계층 또는 두 개층 모두 임대가 가능하도록 했다.

한마디로 1.5배의 분양가를 지불해 2배의 임대수익을 챙기는 구조다. 이 또한 김 대표의 생각이었다.

더큐브앤컴퍼니의 전 직원의 평균 나이는 40세 이하로 업계에서 젊은 편이다. 김 대표는 직원 채용 시 학력이나 이력보다는 참신한 아이디어를 우선 본다. 직원 채용부터 회사의 경쟁력을 염두 한다.

또한 다른 업체와 달리 주 업무인 토지매입, 건설사선정, 인·허가업무 외에 많은 것을 요구한다. 그는 도면을 볼 줄 알아야 상품기획이 가능하고, 입주나 임대수익 관리를 할 줄 알아야 고객만족도가 올릴 수 있다는 것이다.

“집약적인 능력이 있어야 부동산개발업무를 할 수 있습니다. 핵심 브레인들만 있으면 인원수가 적더라도 충분히 승산이 있습니다”

광교신도시 분양시장에 대해 물으니 “광교는 기본적으로 도시계획이 중대형위주의 공급을 계획을 했기 때문에 중소형주택의 물건이 달리고 있다”며 “ 특히 인근에 위치한 산업단지에 근무하는 임직원들은 원룸이나 투룸을 찾고 있어 오피스텔시장은 당분간 호황을 누릴 것”으로 내다봤다.

실제 지난 4월부터 입주를 시작한 ‘광교 푸르지오 1차(462실)’의 경우 현재 공실이 전혀 없을 정도로 임대수요가 많다. 더욱이 광교신도시는 산업단지가 많아 관련 종사자들 수요를 채우기도 벅찬 실정이다.

그는 앞으로 부동산시장은 양극화가 가속화될 것으로 예상했다. 때문에 부동산 옥석가리기를 해야 한다고 말한다. 이와 관련해 김 대표는 “부동산시장의 잠재성장률이 낮아지는 것은 피할 수 없다. 때문에 자산의 포트폴리오를 제대로 짜야 손해를 보지 않는다”고 조언한다.

아파트의 담보가치 하락으로 아파트 값 상승으로 돈 버는 시대는 지났기 때문에 안정적인 수익형부동산에 눈 돌려야한다는 게 그의 지론이다.

우선 어떤 수익형부동산에 투자할 것인지 결정한 후, 교통(역세권), 주변 인프라, 배후수요 등을 감안해서 내가 가진 자금에 맞춰 종합적으로 판단해야한다는 것.

“부동산개발자의 기본적인 역할은 제한적인 자산인 토지 또는 공간을 효율적인 방법으로 부가가치를 높이는 것”

김 대표는 부동산개발방식도 변화할 것으로 내다봤다. 직접 개발하는 방식보다는 지주의 의뢰를 받는 개발하는 간접 개발방식이 대세가 될 것이라는 것이 그의 생각이다.

더큐브앤컴퍼니 김재윤 대표는 광교사업지가 마무리 되는대로 마곡지구의 주상복합과 위례신도시 아파트 개발 사업을 시작할 예정이다.

부동산개발의 성패는 ‘운칠기삼’이라고들 한다. 운만 있으면 실력은 뒷전이던 시절 얘기다. 하지만 시대가 변했다.

 

다들 어렵다고 해도 실력만 있으면 성공할 수 있는 시대가 도래 했다고 봐도 무방하다.

탄탄한 기획력을 앞세워 고객의 눈으로 상품을 만드는 더큐브앤컴퍼니 김재윤 대표의 성공은 어쩌면 당연한 것일지 모른다. 업계에서 당분간 부동산시장이 어렵다는 전망을 내놓을 때 당당히 시장에 맞서는 김 대표의 향후 행보에 관심이 가는 것은 그의 고집스런 도전정신 때문일 것이다.