기회의 땅?…갖고보니 '기획된 땅'

^^ 두 업체가 年1조어치 땅 판매 '쥐락펴락'…갖고보니 '기획된 땅'

공유 필지 상위 50개 무려 90%나 독식
케이비·우리·하나 등 시중銀 이름 사용
수십곳 연합 기획부동산 '큰손' 드러나
"심각한 서민생활 침해 범죄…수사 나서야"

‘택지개발지구 다섯 곳에 둘러싸인 땅이라 개발압력이 엄청납니다. 또 수도권 서남부의 첨단산업 핵심거점으로 추진되는 광명테크노밸리의 배후라 인구가 계속 느는 지역입니다. 시흥시가 사활을 걸고 진행하는 물왕저수지 관광개발 사업지와도 불과 1.4㎞ 떨어진 곳입니다. 남은 필지가 적어 금방 마감될 것으로 예상됩니다.’

25일 현재 한 기획부동산 집단이 지분을 팔고 있는 경기도 시흥시 능곡동 산36-1번지. 신일해피트리 아파트에 접해 있는 야산의 일부인 이 땅은 최근 10개월 간 지분 거래가 약 100억원어치나 일어났다./시흥=박진용기자

한 네이버 블로그에 올라온 ‘소액 땅 투자’ 광고다. 이 땅의 주소를 입수해 직접 가봤다. 경기도 시흥시 능곡동 산 36-1번지. 아파트 뒤의 평범한 동네 야산이었다. 그런데 이 필지의 소유권자는 지난 22일 기준으로 무려 253명. 최근 10개월간 지분거래가 약 100억원어치나 일어났다.

경과는 이렇다. 4만9,081㎡ 규모의 필지를 1975년부터 소유해온 이씨는 지난해 7월11일 나라△△사와 나라○○사에 31억1,000만원에 매각했다. 3.3㎡당 21만원대. 두 회사는 필지 지분을 개인들에게 쪼개 판다. 판매가는 매입가격의 3배 수준인 3.3㎡당 60만원대. 그럼에도 지분은 날개 돋친 듯 팔려나갔다. 지난해 9월3일부터 올해 4월5일까지 251명이 이 필지 지분 80%를 사갔다. 총판매가는 75억5,510만원. 두 업체는 이미 원금의 2배를 벌었으며 여전히 남은 지분 20%를 팔고 있다.

그러나 이 필지에 대한 부동산 업자의 평가는 박하다. 인근의 한 공인중개사무소 관계자는 “지난해 하반기부터 사람들이 그 땅에 대해 끊임없이 문의해온다”며 “아파트단지 옆 가파른 동산의 일부로 개발 여지가 사실상 전혀 없다고 판단해 극구 만류하고 있다”고 말했다.

‘소액으로 땅에 투자하라’며 토지를 지분으로 파는 기획부동산이 성행하고 있다. 그런데 이러한 거래의 90% 가까이를 단 두 곳의 기획부동산 집단이 일으킨 정황이 포착됐다. 이는 본지와 토지·건물 시세 플랫폼 ‘밸류맵’이 안호영 더불어민주당의원실을 통해 국토교통부로부터 받은 ‘2018년 6월

1일~2019년 4월12일 공유인이 50명 이상 늘어난 필지’ 자료를 분석한 결과다.

이 자료를 참고해 기획부동산 업체가 보유했던 공유인 수 기준 상위 50개 필지의 등기부등본을 전수 조사한 결과 기획부동산 집단으로 한 곳으로 추정되는 업체들이 매입한 필지가 전체의 72%(36개)에 달했다. 이 집단의 업체는 37개인데 법인명으로 ‘케이비’ ‘우리’ ‘하나’ ‘신한’ 등 시중은행의 이름을 차용했다. 두 번째로 큰 기획부동산 집단에는 앞서 시흥시 능곡동 필지를 매각한 업체들이 속해 있다. 이 집단은 법인명에 ‘나라’라는 단어를 사용하며 총 8개 필지(16%)에 관여했다. 이외 나머지 필지들은 관계가 없어 보이는 업체들이 각각 판매했다.

현재 50개 필지의 총공유인 수는 1만4,964명이다. 실거래내역으로 추산한 50개 필지의 총 예상 판매액은 약 3,000억원이다. 가장 큰 집단이 이 중 80%인 2,400억원어치 필지를 가졌으며 다음으로 큰 집단이 보유한 필지까지 더하면 90%인 2,700억원 규모다.

밸류맵이 2018년 12월부터 올해 3월까지 4개월간 신고된 토지 실거래가 내역을 전수 분석해보니 기획부동산으로 의심되는 필지는 200여개였고 총거래액은 3,000억원 상당이었다. 1년이면 1조원에 육박하는 액수다. 이 두 집단이 연간 1조원의 시장을 이끌고 있다는 해석이 가능하다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “업계에서는 한가족에게 기획부동산 일을 배운 사람들이 각각 팀을 꾸려 연합체처럼 운영한다는 소문이 파다하다”며 “수십 개 업체들이 한 몸처럼 긴밀하게 협조하며 금전을 거래하는 정황이 처음 드러난 것”이라고 말했다. /조권형기자·시흥=박진용기자 buzz@sedaily.com

연 수천억치 지분 파는 기획부동산 집단들, 이합집산 행태는

“평생 못 쓰는 땅이네요.”

지난 30여년 동안 부동산 개발의 외길을 걸어온 한 시행사 대표는 최근 기획부동산 필지 중 최대어로 꼽히는 ‘경기도 성남시 금토동 산 73’의 위치를 확인하고 이렇게 말했다. 이 땅은 청계산의 국사봉과 이수봉에 걸쳐 있다. 이곳을 개발하려면 산을 능선까지 파내야 한다는 것이다.

그런데 이 필지의 공유인은 12일 기준 3,485명. 초대형 아파트단지 가구 수에 육박한다. 예상 총판매액은 약 1,000억원. 본지가 찾아낸 최근 10개월간 기획부동산이 관여한 공유인 수 기준 상위 50개 필지 중 인원 수나 가격으로나 단연 1위다.

4월 12일 기준 3,458명이 공유하고 있는 경기도 성남시 금토동 산73 번지

거래의 시작은 지난해 7월27일이었다. 이날 케이비☆☆, 코리아☆☆, 우리☆☆ 등 3개 회사는 153억6,070만원에 이 땅을 사들여 50만7,440㎡, 46만2,812㎡, 41만4,712㎡로 각각 나눴다. 이후 우리☆☆사는 우리○○사, 우리◇◇사, 신화☆☆ 등에 지분을 팔고 코리아☆☆사는 더신한☆☆사, 신한☆☆사 등에 지분을 넘긴다. 이렇게 총 19개 업체가 이 땅의 지분을 쪼개 가진 다음 개인들에게 팔아넘겼다.

기획부동산이 손을 댄 다른 필지들도 방식은 다를 바 없다. 일반매매나 경매 또는 공매를 통해 토지를 확보한 뒤 한 집단을 이룬 업체들끼리 지분을 나눈 것이다. 이후 각각의 지분을 더 잘게 쪼개 개인에게 되판다. 이때 판매가격은 매입가의 3~7배까지 치솟는다. 한 건당 판매액은 500만~5,000만원 수준이다.

최근 가장 많은 필지를 차지한 기획부동산 집단은 세 계열로 이뤄진 것으로 분석됐다. 사명으로 구분하면 ‘케이비’ ‘우리·청구’ ‘신한·하나’ 등이다. 케이비 계열은 6곳, 우리·청구 계열은 14곳, 신한·하나 계열은 17곳이 발견됐다. 앞서 언급한 금토동 산 73이 바로 세 계열이 모두 들어간 땅이다. 이외에 케이비와 우리 계열이 같이 들어간 필지는 17곳이며 신한·하나 9곳, 우리 8곳, 케이비 2곳 등이다.

이들의 법인 등기임원을 살펴본 결과 각 계열 업체는 사실상 한몸에 가깝다는 것이 확인됐다. 케이비 계열에서는 케이비☆☆사 대표이사 임모씨가 케이비○○사의 전 감사였다. 또 케이비○○사의 전 사내이사 조모씨는 케이비◇◇사 대표이사를 맡고 있다. 우리·청구 계열에서는 1982년생인 김모씨가 우리○○사 전 대표이사, 우리△△사 전 감사, 청구○○사 전 사내이사를 역임했다. 또 1986년생인 이모씨는 현재 청구☆☆, 청구○○, 씨엔지☆☆ 사에서 동시에 사내이사로 올라 있다. 이외에 하나·신한 계열 법인과 두 번째로 큰 집단인 나라 계열 법인 5곳에서도 중복되는 임원이 여럿 발견됐다.

이들 집단은 필지당 수십억원에 달하는 토지들을 매입했지만 담보대출도 받지 않는다. 지분을 팔려면 근저당이 없어야 하기 때문이다. 이에 업체 등기 등에 드러나지 않은 대규모 자금원인 이른바 ‘쩐주’가 있는 것 아니냐는 의혹도 짙은 상황이다.

이들의 타깃은 주로 ‘불패신화’인 땅에 투자하고 싶으나 자금이 넉넉하지 않은 서민층이다. 이들이 투자자를 현혹하는 방법은 날로 교묘해지고 있다. 최근에는 청년층 취업난에 편승해 채용을 빌미로 다단계 영업을 하기도 한다. 신입직원들에게 마치 은밀한 정보인 것처럼 각종 투자개발 계획 등을 흘리는 식이다. 여기에 홀린 직원은 본인은 물론 가족과 친구들까지 다단계의 늪에 빠뜨리고 만다. 일부 업체는 ‘우리사주’ 제도처럼 직원에게만 우선 투자지분을 지급한다며 쓸모 없는 땅을 고가에 팔기도 하는 것으로 알려졌다.

기획부동산 업체들의 지분거래나 법인운영에 불법성이 없는지 담당부처인 국토교통부나 경찰·검찰·국세청 등의 합동조사가 시급하다는 지적이 나온다. 대검찰청 관계자는 “기획부동산의 거래 자체는 위법이 아니기에 거래가를 허위로 한다거나 피해를 본 사례 등이 드러나야 수사권을 발동할 수 있다”고 말했다. 2015년 대리인을 내세워 기획부동산을 운영하며 180억원 상당의 토지를 팔아치운 A씨 일당을 44억원 탈루 혐의(조세범처벌법 위반) 등으로 기소한 박종일 전 부산지검 형사5부장(현 법무법인 태환 변호사)은 “당시 기획부동산은 심각한 서민생활 침해 범죄여서 실체를 밝혀야 한다고 생각했는데 마침 의심되는 업체가 발견돼 국세청과 힘을 합쳐 수사한 뒤 기소했다”며 “기획부동산의 경우 투자가 사기로 판명되면 가족이 해체될 정도로 파장이 커 불법 업체에 대한 적극적인 적발과 대처가 필요하다”고 강조했다

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^^ 경부고속도...88올림픽...GTX·신도시 개발 들먹이며 현혹

시대별 기획부동산
60~70년대 SOC투자 빌미로
땅값 파동·강남 '복부인' 판쳐
80년대 3저 호황속 '딱지사기'
90년대이후 '지분쪼개기' 극성

기획부동산이 본격적으로 활동한 것은 지난 1960년대부터다. 당시 대규모로 진행된 서울 강남 개발에 편승해 모습을 드러내기 시작했다. 이후 이들은 형태를 바꾸며 진화해나갔고 현재도 전국을 무대로 왕성하게 활동하고 있다.

문제는 적지 않은 투자자들이 사기인 줄 알면서도 기획부동산의 꾐에 넘어간다는 점이다. SK반도체 공장이 들어설 용인시 원삼면 일대는 요즘 기획부동산의 주 무대다. 성남 금토동의 경우 1개 필지에 공동소유자가 무려 3,000명 이상인 땅도 있었다. 기획부동산이 지분을 나눠 판 땅이다. 한 전문가는 “땅은 일단 사놓으면 내가 아니더라도 내 자식 때는 빛을 발한다는 이른바 ‘토지 불패’ 신화가 자리 잡고 있다”며 “사기인 줄 알면서도 기획부동산의 달콤한 유혹에 넘어가는 이유”라고 말했다.

기획부동산의 역사는 한참 거슬러 올라간다. 1960년대 말 시작된 강남 개발은 기획부동산에 좋은 재료였다. 당시 ‘영동(영등포 동쪽)’으로 불리던 서초구 등 강남 일대 땅값이 급격히 올랐고 개발 열풍은 송파구 잠실, 용산구 동부이촌동 등지로 퍼져나갔다.

기획부동산들은 토지등기부 열람이 쉽지 않은 당시 상황을 활용했다. 가짜 지적도를 보여주거나 땅 주인과 이름만 같은 사람을 내세우는 방법 등으로 사기거래를 성사시켰다. 1975년에는 부동산중개업자 30명이 공문서를 조작해 당시 20억여원 규모의 잠실·강남 일대 국유지를 자신의 것인 양 판매해 큰 사회문제가 되기도 했다. 사회 분위기도 기획부동산에 날개를 달아줬다. ‘복부인’이라는 신조어가 등장할 정도로 전국에서 부동산 투자 열풍이 불었다.

강남 개발 등으로 부를 축적한 이들 기획부동산은 1980년대에 이른바 ‘딱지’로 또 한번 사기를 친다. 당시는 3저 호황으로 시중의 유동성이 넘쳐났다. 이들 자금의 상당액이 주택시장으로 유입됐다.

이 같은 분위기에 대량의 아파트가 시장에 공급됐고 서민들의 ‘내 집 마련’ 욕망과 맞물려 아파트 가격은 상승했다. 게다가 아파트 입주권을 사들여 떼돈을 버는 사례가 속속 등장하면서 투기열풍을 부채질했다. 이에 ‘딱지’로 불리는 입주권을 실제 분양하는 아파트 수보다 더 찍어내는 사기도 잇따랐다. 1989년 양천구청 공무원이 아파트 임대권, 1993년 서초구청 공무원이 시영아파트 입주권을 거짓으로 찍어내 판매하는 사건이 발생했다. 비닐하우스·판잣집 등 불법건축물을 짓거나 기존 건물을 다세대로 불법 증·개축해 분양권을 얻을 수 있다며 판매하는 수법 또한 유행했다.

이들은 지금도 활동하고 있다. 현재는 대규모 개발계획에 근거해 주변 땅을 쪼개 팔고 있다. △개발제한구역(그린벨트) △맹지 △보존관리지역 등의 개발 가능성 없는 토지를 싼값에 대거 사들여 작게 나눠 비싸게 파는 기법이다. 기획부동산은 최근 들어 수도권 광역급행철도(GTX), 3기 신도시가 예정된 경기도 일대를 들쑤시고 있다. 토지·건물 실거래가앱 밸류맵에 따르면 지난해 12월부터 올해 3월까지 기업형 기획부동산이 매매한 토지 거래건수는 약 1만1,646건에 이르는 것으로 추산됐다. 제3테크노밸리 등을 미끼로 기획부동산이 횡행하는 성남 금토동의 한 토지는 이달 지분권자가 3,000명을 넘어섰다

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^^ 구글맵 등 통해 개발예정지 정보 파악...정부 사이트도 활용을

투자 피해 막으려면
개발정보 모은 '도시계획서비스'서
해당 지역 검색하면 세부내용 확인
부동산소재지 중개업소에 전화해
입지·투자가치 여부 체크 필요도

# 경기도 고양시에 거주하는 주부 이해경(69·가명)씨는 수년 전 “유망한 토지분양 설명회가 있으니 같이 들으러 가자”는 지인의 권유로 시내의 한 사무실을 찾아갔다. 자신처럼 주변인의 권유나 텔레마케터의 전화상담을 받고 방문한 투자자 20여명이 사무실 한쪽에서 제주도 개발·투자전망에 대한 강연을 듣고 있었다. 미심쩍어진 이씨는 투자 확답을 하지 않고 귀가 후 아들에게 제주도 전원주택단지 조감도가 그려진 팸플릿을 보여줬다. 아들이 구글맵 인공위성 영상으로 해당 주소지를 살펴보니 주변이 온통 논밭이나 야산뿐이라 도저히 개발호재가 있을 것 같지 않았다. 이씨는 아들의 의견을 듣고 투자하지 않았다. 반면 지인은 해당 전원주택지를 분양받았다가 아직도 주변이 개발되지 않아 원금마저 건지지 못했다고 한다.

기획부동산 업자들은 주로 쓸모없는 땅을 헐값에 확보한 뒤 마치 주변에 개발호재가 생기거나 도로건설 같은 입지개선이 이뤄질 것처럼 부풀려 투자자들을 끌어들인다. 요즘은 인터넷과 스마트폰·개인용컴퓨터(PC)를 이용해 부동산 입지·개발·거래정보를 확인하는 것만으로도 기획부동산 업자들의 허위·과장 마케팅의 진위를 가릴 수 있다.

앞서 소개한 이씨의 사례처럼 아주 초보적인 위치정보만으로도 투자피해를 예방할 수 있다. 공짜 서비스인 구글맵이나 네이버지도·카카오맵 등으로 투자 대상 토지 일대의 모습을 현장을 방문한 것 못지않게 자세히 살펴볼 수 있다. 이를 통해 기획부동산에서 소개한 토지가 길조차 없는 맹지인지, 주변에 기피시설은 없는지, 생활 인프라는 갖춰졌는지 등을 꼼꼼히 살피는 것이 좋다. 이어 부동산114나 네이버부동산 등으로 투자 대상 부동산 소재지 인근 부동산중개 업소들의 연락처를 검색한 뒤 전화로 상담한다면 기획부동산이 주장하는 입지정보나 개발정보가 맞는지, 투자가치가 어떤지를 체크할 수 있다.

보다 공식적인 개발정보 확인이 필요하다면 정부와 지방자치단체들이 운영하는 인터넷 정보 사이트를 활용하면 된다. 그 중에서도 정부가 운영하는 ‘도시계획통합정보서비스(UPIS)’는 부동산 개발정보를 잘 집약해놓았다. 해당 사이트에 접속해 ‘내 땅의 도시계획’ 메뉴를 클릭한 뒤 검색창에 주소를 치면 정보를 얻고 싶은 토지 일대의 도시계획도가 뜬다. 이를 통해 토지의 용도지역(주거지역·상업지역·공업지역·농업지역 등), 지구단위계획 구역지정 여부, 과밀억제권역 포함 여부와 같은 개발규제(행위제한) 정보를 자세히 볼 수 있다. 아울러 투자 대상 부동산 일대의 각종 개발 인허가 등과 관련한 당국의 결정 내용도 해당 사이트의 ‘고시정보’ 메뉴를 클릭한 뒤 주소를 입력하면 열람할 수 있다.

정부가 출시한 스마트폰 애플리케이션 가운데서는 국토교통부가 운영하는 ‘스마트 국토정보’를 활용하면 편리하다. 해당 앱은 부동산 항공사진, 지적도, 부동산거래 통계 등을 제공한다. 국토부가 운영하는 또 다른 앱인 ‘토지이용규제 내비게이터’는 앞서 소개한 도시계획통합정보 서비스와 비슷한 수준이다.

지방자치단체 가운데서는 서울시가 부동산개발 정보 등을 체계적으로 정리해 자체 인터넷사이트인 ’서울시부동산정보광장’ ‘서울시도시계획포털’‘재개발·재건축 클린업시스템’을 운영하고 있다. 이 중 부동산정보광장에 접속해 ‘부동산종합정보’ 메뉴를 클릭하면 주소지별로 토지 및 건축물대장, 토지이용계획, 토지 공시지가 및 실거래가 등을 파악할 수 있다. 서울시도시계획포털에서는 도시기본계획과 도시관리계획·지구단위계획 같은 개발의 큰 밑그림 정보를 취득할 수 있다. 경기도가 운영하는 ‘경기부동산포털’은 한결 보기가 간편하다. 해당 사이트 내 ‘원스톱서비스’를 선택하면 주소지별로 선명한 항공사진과 연속지적도, 토지이용계획, 토지 및 건축물대장, 공시지가 등을 한눈에 파악할 수 있다.

전원주택단지 등 토지분양 안내를 받은 투자자라면 스마트폰으로 ‘정부24’ 앱을 내려받은 뒤 해당 부동산 물건의 토지대상·등기부등본 등을 열람해 해당 토지와 건축물의 명의자가 누구인지 확인하는 게 좋다.

물론 이런 정보기술(IT) 서비스들에도 한계는 있다. 우선 부동산 관련 정보가 여러 사이트나 앱에 흩어져 있어 일반인이 이것들을 찾아다니기가 쉽지 않다. 또 정부 운영 사이트의 개발정보는 이미 인허가 사항 등이 결정된 ‘확정’ 정보를 주로 다루기 때문에 아직 검토 중이거나 심사가 진행되는 사안에 대한 정보를 얻기가 쉽지 않다. 따라서 정부가 각종 부동산개발 정보를 이용자 편의 위주의 ‘원스톱’ 방식으로 모아 하나의 포털사이트나 앱으로 통합하고 아직 논의 중인 인허가 사항 등에 대해서도 구체적인 진행절차를 공시하는 것이 필요해 보인다

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