글로벌 메가시티로 도약하는 평택..."서평택이 핵심이다"

최근 들어 정부의 주택시장 규제가 심화되면서 부동산 투자자들이 갈 길을 찾지 못하고 우왕좌왕한다. 집을 사자니 주택투자는 끝난 것 같고, 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산을 사자니 어쩐지 수익률이 마음에 차지 않고, 월세가 잘 들어올까? 찝찝하다. 

더군다나 전문가들의 의견에 따르면 올 하반기와 내년에도 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 투자 전망이 밝지 않을 것이라는 의견이 우세하다. 부동산114에 따르면 내년 오피스텔 시장은 정부의 규제와 금리인상 예고, 입주물량급증 등 ‘트리플악재’가 예정돼 시장 위축이 불가피할 전망이다. 

현재, 8.2대책 후속 조치로 청약 조정 대상지역과 전매제한, 거주자 우선분양 확대가 추가 적용되고 있으며 내년부터 오피스텔 입주 물량이 급증해 ‘공급과잉’불씨가 재점화 되고 있다.

KB국민은행에 따르면 서울오피스텔 임대 수익률은 2016년 11월 기준 평균 4.89%로 매월 하락세다. 작년 오피스텔 공급량은 2004년 (9만286실) 이후 가장 많은 7만2666실이다. 약 45.9% 늘어난 수준이다. 내년에도 많은 공급이 예정되어 있다.  

그간 수익형 부동산을 뜨겁게달궜던 주된 배경은 저금리였다. 하지만, 최근 들어 미국금리 인상 기조로 인한 한국은행 기준금리 인상이 불가피한 상황이다. 이를 종합적으로 볼 때 오피스텔 시장은 먹구름이 낀게 맞을 것이다.  상가는 오피스텔보다 상황이 더 어려울 전망이 나온다. 가계부채 종합대책에 따르면, 앞으로 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 ‘임대업 이자 상환비률(RTI)’을 적용키로 했다.

RTI 적용으로 년간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출을 받을 수 있는 것이다. 상가는 대출비중이 높아 대출요건 강화에 따른 타격이 클 수밖에 없다. 그렇다면, 이러한 규제의 소굴과 불안한 시장 속에서 시중의 유동 자금들이 어디로 흘러 들어갈지가 의문이다.

부동산전문가 다섯사람에게 “어디가서 어떤한 종목에 투자를 해야 하느냐”라고 물어보면 모두 평택에 가서 토지쪽이라고 말을 한다. 과연 평택중에서도 어디가서 어떠한 토지를 사야한단 말인가. 결코 쉬운일만은 아닌거 같다.  

평택은 수도권 서남부에 자리잡은 마지막 개발이 한창 진행중인 곳이다. 기존 경부고속도로, 서해안고속도로, 경부선, 평택항, 서해안복선전철(2021년개통예정) 등 도로, 철도, 항만 교통망이 뛰어난 최고의 입지이다. 

이러한 뛰어난 교통망을 기반으로 아시아 최대 규모의 삼성전자가 가동을 시작했고, 제2생산라인 신설공사에 30조원이 투자되어 한창 개발공사가 진행중이다. 삼성측은 무려 총 100조원이라는 천문학적인 숫자의 돈을 평택에 투자한다는 계획이다. 

이는 다름아닌 동북아의 관문이며 우리나라 경제를 이끌어갈 평택, 당진 신항이 한창 개발을 함에 있어 선투자하는 개념인 것이다. 삼성전자 남부에 위치한 팽성읍 일대 미군기지 또한 입주 막바지로 아시아 최대의 미군타운으로 조성돼 신흥 로데오거리를 탄생시켜 막대한 소비 천국이 될 전망이다.  

평택하면 뭐니뭐니해도 황해지역의 대표항만인 평택,당진항이 가장 주목된다. 평택,당진항은 1.2.3 단계 확장개발을 진행하고 있으며 대중국 무역 전초 기지로서 동북아 최대규모로 확장 개발되는 항만이다. 항만내에 1종, 2종 배후단지를 조성하여 물류 산업 시설 및 주거, 상업시설까지 복합적으로 배치할 계획이며 민간사업자도 적극 참여 시킬 계획이다. 

또한 항만을 배후하는 배후도시 계획도 거대하다. 평택, 당진항 주변에 포승지구(BIX) 및 현덕지구는 이미 개발중이거나 개발예정에 있어 향후 최첨단 기업도시 및 글로벌 쇼핑, 관광 국제도시로 거듭날 것으로 예상된다. 이에 평택시 인구도 꾸준히 상승하고 있다. 2017년 47만9천여명으로 약 30% 이상 증가했고, 2020년에는 약 80만 명이상, 이후 중장기적으로 120만명 이상의 수도권 신흥 거대도시로 성장할 것으로 예상되고 있다.  

평택시는 땅값 상승률 또한 경기도 1위에 올랐다. 국토교통부의 2017년 연간 전국지가 변동율 자료에 따르면 평택시의 땅값 상승률은 수도권 내에서는 가장 높았고, 부산 일부지역을 제외하고는 전국에서도 평택시보다 지가상승률이 높은 지역은 없다. 여기에 불난 곳에 기름 붓는 격으로 최근(2018년11월8일 기준) 평택시 2035 도시기본계획이 경기도로부터 최종승인을 받으며, 앞으로의 개발사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.  

평택시는 주요사업으로 고덕신도시 마무리 사업, 평택항 배후도시 개발사업, 미군부대 주변개발 사업을 제시해 이 일대의 변화가 더욱 두드러질 것으로 전망된다. 이번 도시기본계획 승인 내용중 가장 눈 여겨 봐야 할 것은 기존 1도심 1부도심 3지역 중심 체계가 2도심 3지역 중심으로 변경된 것이며 동부, 남부, 서부로 나눠진 3개의 생활권 구분이 동부와 서부로 2개의 생활권으로 수정된 것이다.  

이는 동부생활권 중심을 고덕신도시를 축으로 서부생활권 중심을 평택항을 축으로 재편한 것이다. 이로인해 향후 동부권역과 서부권역의 핵심적인 개발전략이 나올 전망이다. 현시점에서 볼 때, 동부권역인 고덕도시 중심은 이미 개발 막바지에 이르렀고, 서부권역인 평택항 중심은 이제 개발이 한창 진행되고 있는 것이다. 

따라서 지금까지는 평택중에서도 동부생활권에 많은 투자 및 개발수요가 집중 되었다면 이제는 서부생활권에 많은 투자 및 개발수요가 집중될것으로 보여진다. 경기도와 평택시는 서부생활권을 강력한 도심으로서 역할을 크게 기대하고 있다. 항만, 첨단산업, 쇼핑, 관광 등의 기능을 부여한 서부생활권에는 동부생활권보다 기능적인 면에서 더 큰 역할을 할 수 있는 개발 호재들이 현재 착공해서 조성중이거나 곧 착공에 들어갈 전망이다.  

이러한 점을 종합해 볼 때 서두에 말한 평택 중에서도 어디에 투자를 해야할 지는 답이 나온 듯하다. 서평택이야 말로 투자자들에게 가장 핫한 곳임은 분명하다.

현지 부동산 전문가 의견에 따르면 “메머드급 개발호재들로 인해 개발지 주변지역에 현재도 많은 투자 및 개발수요가 집중되고 있으며, 이 지역은 평택 전역 중 가장 큰 광풍을 가져올 것으로 예상해본다”라며 서부생활권의 토지시장을 예측했다.

현재 서부생활권에는 동북아 최대 규모의 항만이 될 평택,당진항 개발이 한창 진행중이며, 황해경제자유구역 ‘평택BIX’는 63만평 규모의 첨단산업으로 내년 입주를 목표로 개발중에 있으며, 연간 관광객수 5천만명을 예상하고 홍콩, 마카오, 싱가포르 등과 비교할수 없는 세계에서 가장 화려한 쇼핑, 관광 허브인 현덕지구가 내년 공사 착수에 들어갈 예정이다.

현덕지구 개발사업은 관광, 유통, 상업, 업무, 호텔, 대형 백화점 및 아울렛 등 쇼핑과 관광이 복합된 중국 친화 도시로 건설하는 사업이다. 또한 평택시 장기발전 종합 계획에 따르면 평택항 배후지역인 포승읍, 안중읍, 현덕면 일대를 포트비즈니스 벨리로 개발하겠다는 계획이다. 

현재도 평택,당진항을 중심으로 그 주변에 투자 문의가 많은 것으로 전해 오고 있다.

특히 포승읍 신영리, 희곡리, 방림리, 현덕면 방축리, 장수리 등 이 일대는 개발가능한 원형지 관리지역은 평균 100만~700만 원까지 호가가 형성되어 있으며 개발이 까다로운 농림지역 토지도 100만원대 이상 호가하며 가파른 상승세가 연일 이어지고 있다.  

더군다나 개인들이 투자할 수 있는 소액 토지는 찾아 볼 수가 없을 정도로 매물 품귀 현상이 벌어져 있는 상태라고 전해지고 있다. 소액으로 지분을 투자할시 잘 살펴볼 필요가 있지만, 관리지역등 향후 개발이 가능한 토지라면 위치를 잘 따져 소액으로 투자하는것도 나쁘지 않다 판단된다.

평택하면 대한민국 경제 중심이란 말이 절로 나온다 해도 과언이 아닐 것이다. 기업, 사람, 돈 모든게 평택으로 몰리고 있다. 그중 서부생활권인 평택,당진항 주변은 가장 큰 수혜가 예상된다. 국제화 도시로 거듭나는 평택의 거대한 지각 변동은 앞으로 당연한 것으로 보여진다.

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20181127010010364

서해선복선전철 안중역세권개발 밑그림

http://blog.daum.net/jds503/8379

평택투자

http://blog.daum.net/jds503/8309