그린벨트 '덫'에 걸린 정부…난개발, 투기 우려

2014-06-10

 

그린벨트(개발제한구역)에서 해제된 집단취락 지역의 90%가 미개발 상태로 사실상 방치되고 있다.

정부가 투자활성화를 위해 개발제한구역을 풀었지만, 투자가 이뤄지지 않으면서 오히려 골칫거리가 되고 있다.

이에 국토교통부는 집단취락지역에 대한 투자규제를 대폭 완화하는 내용의 '개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침' 일부개정안을 11일부터 시행한다고 10일 밝혔다.

하지만 개정안은 집단 취락지역의 용도를 주거지역에서 상업, 준공업지역으로 확대하고 도로와 공원 등 기반시설은 축소하는 내용을 담고 있어, 난개발과 부동산 투기를 부추길 것이라는 우려가 나오고 있다.

◈ 개발제한구역에서 해제된 취락지역…상업용지로 용도변경

국토부는 개발제한구역에서 해제된 집단취락지역이 자연녹지 또는 주거 용도로만 개발이 허용돼, 투자로 이어지지 않고 있다고 밝혔다.

실제 지난 2000년부터 2013년까지 개발제한구역에서 해제된 취락지역 1,656개(106㎢) 가운데 현재 정비가 완료됐거나 진행 중인 지역은 10.3%인 171개에 불과하다.

이에 따라, 기존 시가지나 주요 거점시설(공항, 항만, 철도역)과 인접한 취락지역에 대해선 준주거나, 근린상업, 준공업 지역 등으로 용도변경을 허용할 방침이다.

국토부는 이와 함께, 취락지역 지구단위계획 과정에서 과도하게 계획된 도로와 주차장, 녹지, 공원 등 기반시설의 면적비율을 최대한 낮추기로 했다.

또, 개발제한구역 해제 지역에서 주택을 건설할 경우 지금은 의무적으로 임대주택을 35%이상 공급해야 하지만 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 매각이 안되면 분양주택 건설용지로 변경해 줄 계획이다.

◈ 돈 없는 정부, 민간투자 유도

정부의 이번 규제완화 대책은 재정투자는 최대한 줄이는 대신, 민간투자를 확대하는데 목적이 있다.

사실 개발제한구역에서 해제된 집단취락지역의 경우 정부나 지방자치단체가 일괄 매입해 산업단지 또는 물류단지 등으로 개발하면 가장 깔끔하다.

이것이 어려우면 도로와 주차장, 공원 등 기반시설만이라도 재정을 투입해 설치해 준다면 민간투자를 유도할 수 있다.

하지만 재정난에 시달리고 있는 정부와 지방자치단체 입장에서는 전체 개발은 꿈도 못 꾸고 있다. 여기에 기반시설 지원도 어려운 상황이다.

LH 연구원에 따르면 집단취락지역의 기반시설 설치비만 26조원이 소요되는 것으로 추정됐다.

결국, 정부 입장에서는 집단취락지역의 용도를 최대한 확대해주면서 기반시설 면적은 줄이는 민간투자 유인책을 제시했다.

◈ 개발제한구역 규제 완화…난개발 우려 커졌다

문제는 정부가 개발제한구역 해제지역에 대해 규제를 완화했지만 규제 하한선을 정하지 않았다는데 있다.

기반시설 면적 비율을 최대 얼마까지 줄일지, 용도변경을 어느 정도까지 허용할지 기준을 마련하지 않았다.

예컨대, 현재 집단취락지역의 기반시설 면적비율이 10%라면 이를 7%로 줄일지, 5% 이하로 줄일지 정하지 않았다. 경우에 따라선 공원과 주차장 시설을 아예 없앨 수도 있다는 얘기다.

또, 취락지역 내 개별토지에 대해선 용적률과 건폐율 조정방안을 마련하지 않았다.

이렇게 되면, 민간투자 활성화로 주택과 공장, 상가 건물은 늘어나고 도로는 비좁은 기형 도시가 될 수 있다.

특히, 서울과 경기, 대전, 부산 등 대도시 인근 개발제한구역 해제지역의 경우 규제완화 조치로 부동산 투기현상이 나타날 것으로 우려된다.

국토부 관계자는 "집단취락지역 상당수가 이미 땅값이 크게 올라 있는 상태인데, 이번 조치로 상업시설과 준공업시설 설치가 가능해졌기 때문에 이르면 올해 하반기, 늦어도 내년 초쯤에는 투자붐이 일 것으로 예상된다"고 말했다.

이 관계자는 다만 "난개발과 투기가 우려되는 지역에 대해선 지속적인 점검을 통해 토지거래 허가구역으로 지정하는 등 별도의 대응책을 마련할 계획"이라고 전했다.

 

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