규제철폐가 절실한 토지시장

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부동산거래활성화를 위한 법안의 국회통과를 국민들의 대다수가 바라고 있는 가운데 여야가 국가기관 대선개입 의혹 전반에 대한 특별검사 도입과 국회 국가정보원 개혁특위 설치를 놓고 정면으로 대립하면서 공전을 거듭하고 있다. 이런 가운데 토지시장은 주택시장에 대한 높은 관심에 가려져 제대로 된 논의조차 되지 못하고 있다.

부동산거래 침체가 장기화 되고 있는 데도 불구하고 현재 토지시장은 참여정부 시절 부동산 투기를 막기 위해 도입된 각종 규제 법안들이 여전히 유효하다. 2006년 토지거래면적이 2,982,404천㎡이었던 것이 2012년에는 1,711,624천㎡로 급감했다. 토지가격상승률을 보면 참여정부 5년간 지가는 23.74% 상승했으나 이명박 정부에는 3.85%상승하는 수준에 그쳐 같은 기간의 소비자물가상승률 17.8%인 점을 감안하면 실제로는 가격이 떨어진 셈이다.

정부는 지난 5월 24일 4ㆍ1부동산대책의 일환으로 전국 616.319㎡의 토지거래하가구역을 해제했으나 토지시장에서는 별반 도움이 되지 못했다는 것이 총평이다. 해제구역 중에는 서울 강남3구 등 관심지역도 포함되어 있었지만 대부분이 개발제한구역, 국ㆍ공유지, 보금자리주택지구의 땅으로 실거래까지 이어지기에는 한계가 있었다.

토지를 구입할 때의 각종 규제는 상당히 촘촘한 그물망을 쳐놓고 있다. 농지를 취득할 때 농지소재지로부터 20㎞ 이내 거주해야하는 통작거리 제한은 1994년 12월 폐지되었지만, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등에 30㎞의 통작거리 규제가 남아있어 여전히 규제가 남아있다. 또한 현재 농지법에서는 주말ㆍ체험영농목적 농지에 대해서 세대 당 1천㎡ 미만 소유를 허용하고 있으나 이 역시 농지수요 활성화 등에 걸림돌로 작용하고 있다.

토지거래허가구역에서 토지거래를 허가받기 위해서는 거주기간의 제한을 받는다. 세대주를 포함한 세대주 전원이 해당 토지가 소재하는 지역에 허가신청일로부터 소급하여 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로 실제로 해당 지역에 거주해야 한다. 또한 매입후 2년간 직접 경작을 해야 한다. 실수요 목적 외에 투자목적으로는 땅을 사지 말라는 말과 같다. 이밖에도 농지를 취득할 경우에는 농지의 소재를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구청장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

그 뿐만이 아니다. 비사업용 토지 양도세 중과제의 높은 세율을 적용하면 수도권 공장의 지방 이전이 어렵다. 법인이 보유한 비사업용토지의 경우 매각 시 기존 법인세율 22%에 추가로 30%의 세율이 더해져 최대 52%의 중과세율이 적용된다. 기업들이 비사업용 자산을 매각하는 것 자체가 상당한 부담이 되며, 더 나아가서는 수도권과 지방의 균형발전을 가로막는 원인이 되기도 한다.

현행 소득세법상 양도소득세를 계산할 때는 양도차익에서 장기보유특별공제(양도차익의 10~30%)와 기본공제(연 250만원)를 적용받을 수 있다. 그러나 비사업용 토지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 그래서 사업용 토지보다 상대적으로 많은 양도소득세를 낼 수밖에 없다.

현재의 부동산시장은 부동산불패 신화가 깨어지면서 소유에 대한 인식이 많이 달라지고 있다. 부동산시장의 패러다임이 달라지고 있는데도 불구하고 과거 토지시장에 투기 붐이 일었던 시절에 만들었던 규제를 풀지 않고 토지시장의 침체를 강 건너 불구경하듯 관망해서는 안 될 것이다. 토지 면적이 제한적인 우리나라에서 토지의 공공성이 강조된다 하더라도 지나치게 사적 이익이 희생되고 있지는 않는지 살펴야 한다. 

 
한국공인중개사협회장
경영학박사 이  해  광

 

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