강남 땅값 상승, 상업지가 최고

2016.3.11

대로변 상업용 빌딩 3년새 30% 급등..거래는 꼬마빌딩이 많아


# 최근 강남구 역삼동 선릉역에 위치한 원룸 건물이 33억원에 
시장에 나왔다. 선릉역 이면 도로 2종 주거지역에 위치한 이 건물은 2012년 말 26억5000만원에 거래된 것으로 3년이 조금 지나 몸값을 올려 다시 시장에 나오게 됐다. 강남구 삼성동 상업지역에 위치한 상가 오피스 건물은 2012년 91억원에 거래됐다. 이 건물은 현재 건물주가 130억원 이상을 요구하고 있다.
지난 3년간 서울 강남 주거지 '꼬마빌딩' 거래는 2배 가까이 늘어난 반면 시세 상승은 상업지 대형 빌딩에 못 미치는 것으로 조사됐다. 

11일 리얼티코리아가 2012년과 2015년에 강남, 서초, 송파 등 강남 3구에서 거래된 빌딩을 용도지역별로 분석한 결과에 따르면 상업지역 빌딩들 평당 가격(대지면적 기준) 상승률이 26.45%로 가장 높았으며 3종 일반주거 19.73%, 2종 일반주거 9.6%로 나타났다.

서울시는 상업지역과 주거지역 등으로 땅 용도를 정해놓고 용도지역에 따라 용적률을 2종 일반주거 200%, 3종 일반주거 300%, 일반 상업지역 800%로 차등 적용하고 있다.
용적률 200%는 땅 크기의 2배까지 건물을 지을 수 있다는 뜻으로 용적률이 높을수록 같은 크기의 땅이라도 높게 지을 수 있어 땅의 효용가치가 높아진다.

예를 들면 상업지역은 땅 넓이의 8배까지 건물을 지을 수 있어 주로 대로변에 대형 오피스 건물이 들어서 있으며, 땅 넓이의 2배까지 지을 수 있는 2종 일반주거지는 이면 도로 3~4층 원룸, 소형 상가 등 꼬마빌딩이 건물의 주를 이루고 있다.

리얼티코리아 조사에 따르면 지난해 강남에서 거래된 대로변 상업지 건물 가격은 3.3㎡당 1억1019만원, 이면도로 2종 주거지는 4575만원 수준이다. 2012년에는 상업지가 8713만원, 2종 주거지가 4174만원을 기록했다. 평균 매매가도 격차가 더욱 커졌다. 

상업지역 거래가 평균은 2012년 147억원에서 2015년 217억원으로 48% 상승률을 보였다. 반면 2종 주거지는 2012년 39억원에서 2015년 41억원으로 4% 상승에 그쳤다.

하지만 거래량은 2종 주거지가 상업지를 압도했다. 2종 주거지 건물 거래는 2012년 138건에서 2015년 277건으로 2배 이상 늘었다. 

상업지는 같은 기간 26건에서 32건으로 23% 증가했다. 거래량 증가로 강남 3구 2종 주거지 빌딩 거래액 규모는 지난해 처음으로 1조원을 돌파해 1조1504억원을 기록했다. 

거래가 꾸준히 늘어나고 매물 품귀 현상을 빚으면서 2종 주거지 꼬마빌딩과 상업지 대형빌딩 간 벌어졌던 가격 상승 격차가 좁아질 수 있다는 분석도 나온다.

문소임 리얼티코리아 과장은 "강남 2종 주거지역 건물의 평당 매매가와 3년간 가격상승률이 다른 곳에 비해 낮지만 거래량에서는 약진이 지속되고 있다"면서 "저평가된 2종 주거지 건물들이 주목받겠지만 같은 용도지역이라도 건물 위치와 규모에 따라 가격이 천차만별인 점은 주의해야 한다"고 말했다.



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