한층에 4~5개 방 `캥거루주택` 임대 유망"

한층에 4~5개 방 `캥거루주택` 임대 유망"

 

가변형 칸막이로 공간 분리…화장실 딸린 방 '하숙형 임대'
의왕 포일동서 年수익률 10%

 

“시나리오를 보면 어떤 영화인지 짐작하기 쉽죠? 땅도 마찬가지입니다. 흔히 부동산중개업소의 말만 듣고 구매하곤 하는데, 건축가를 먼저 찾아야 합니다. 건축법 등을 따져서 어떤 건물을 지을 수 있을지 먼저 밑그림을 그려봐야 낭패를 보지 않거든요.”

최문섭 한국예건 사장(53)은 밑그림의 중요성을 강조하는 자투리 땅 개발 전문 건축가다. 아파트도 모델하우스에서 실물과 비슷한 모형을 보고 청약을 결정하듯, 소형 건물을 지을 땅을 매입할 때도 같은 이치라는 것이다. 그는 “관련 법규에 따라 건물을 지을 때 허가가 날 수 있는지, 몇 층까지 허용될 수 있는지 등 정작 민감한 사안들은 건축가들이 가장 잘 아는 영역”이라고 덧붙였다.

◆“부동산보다 건축가에 먼저 의뢰해야”

최 사장은 원룸주택의 국내 보급에 기여한 개척자로 꼽힌다. 1980년대 중반 일본을 방문했다가 원룸주택이 인기를 끄는 데 착안, 한 건축주에게 권유한 것이 계기가 됐다. 최 사장은 “당시만 해도 몸만 들어가 살 수 있는 구조의 원룸주택은 생소할 때였는데, 미니모델을 만들어주자 건축주들이 큰 관심을 보이기 시작했다”며 “이후 한국 사회의 라이프스타일이 변하면서 자연스레 원룸 시장에 매달리게 됐다”고 설명했다.

20여년 동안 그가 설계한 원룸·다세대주택 등은 160동, 2000여가구에 이른다. 1980년대 후반에는 ‘칼라하우스’라는 원룸브랜드도 만들었다. 연예인, 방송인, 문화예술인 등의 집을 지어준 것도 여러 차례다.

최 사장은 특히 쓸모없을 것 같은 자투리 땅을 개발해 수익률을 올리는 틈새상품 개발에 일가견이 있다는 평가를 받는다. 홍익대 주변 등 유동인구가 많은 역세권 이면도로에 들어서는 5~7층 높이의 이른바 ‘꼬마빌딩’도 그가 만들어낸 히트 상품 중 하나다. 카페나 레스토랑, 소규모 사무실 등으로 임대해 연 10% 이상의 수익률을 올리는 월세형 부동산 상품이다.

◆“캥거루주택 수익형 상품으로 유망”

그는 요즘 새로운 형태의 수익형 부동산 보급에 주력하고 있다. 건물 한 층에 각각 화장실이 딸린 4~5개의 방을 배치하는 이른바 ‘캥거루주택’이 그것이다. 캥거루주택은 하숙집형 임대주택이다. 실내공간의 일부는 주인이 살고 나머지 방은 1~2인 가구에 임대를 주는 식이다. 집 속에 또 하나의 집을 품고 있는 형태를 빗대 붙여진 이름이다.

최 사장은 “굳이 벽체를 세우지 않고도 가변형 칸막이 등으로 주인용 공간과 임대용 공간을 구분해 프라이버시를 보호하면서도 공간 활용도를 높일 수 있다”며 “임대를 놓을 수 있는 방이 많아 대부분 연 수익률이 10% 이상 나온다”고 설명했다.

실제 최 사장이 의왕시 포일동에 지은 캥거루주택은 연 10% 수익이 가능하다. 이 집의 대지면적은 430㎡(130평), 방 숫자는 16개(4층)다. 땅값 5억원, 건축비 5억원이 들었다. 방 1개당 월 50만원의 임대료를 가정할 때, 주인이 살지 않고 방 16개를 전부 세를 놓을 경우 연 9600만원의 임대료가 들어온다. 투자비(10억원) 대비 연 10%꼴이다. 건축주가 절반가량의 공간에 거주하면서 세를 놓더라도 연 5%의 수익이 나온다. 거주와 임대수익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

최 사장은 “분당 태재고개 일대, 경기도 광주, 하남시 등에서 이 같은 캥거루주택이 인기를 끌고 있다”며 “도시형생활주택이나 오피스텔은 임대료가 비싸 수익이 나기 어렵고, 고시텔 등은 주거환경이 열악해 캥거루주택이 새로운 틈새상품으로 확산되는 추세”라고 강조했다.

◆“도로는 가급적 북쪽에 나 있어야”

최근 관심이 늘고 있는 단독주택의 경우 값비싼 타운하우스나 연립주택보다 수도권의 단독주택 부지를 매입해 직접 건축하는 게 낫다는 것이 최 사장의 조언이다. 최 사장은 “판교신도시 일대 250㎡ 짜리 단독 택지 시세는 8억원 선으로 건축비 포함 15억원 선이면 2층짜리 단독주택을 지을 수 있는 반면 타운하우스 등은 30억원이 넘는 곳이 많다”며 “환금성이나 향후 자산가치 상승 면에서도 단독주택이 훨씬 유망하다”고 내다봤다.

건물을 짓기 위해 땅을 고를 때 필요한 몇 가지 요령도 일러줬다. 예컨대 도로는 가급적 부지의 북쪽에 있어야 손해를 보지 않는다는 것이 그의 설명이다. 일조권 사선제한 등 건축물의 높이 규제에 걸리지 않는다는 이유에서다. 지자체가 지역 활성화 차원에서 조성한 ‘전원마을’ 투자도 유망하다고 조언한다. 최 사장은 “수도, 정화조 등 웬만한 기반시설이 모두 갖춰져 있는 데다 체계적인 도시계획이 잡혀 있어 예상보다 적은 금액으로 건축이 가능한 이점이 있다”고 말했다.