오늘부터 민간택지 분양가상한제 본격 시행

대상지 아파트 품질저하 우려

 

민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행되면서 경기도내 재개발ㆍ재건축 분양 시장이 불확실성에 빠져들고 있다. 정부는 분양가상한제 시행으로 일반분양가가 5~10% 정도 낮아질 것으로 보고 있지만 업계에서는 과도한 분양가 통제로 공급 위축과 아파트 품질저하가 불가피하다는 분석이다. 

 

 

민간택지 분양가 상한제가 새행도니 29일 오후 하남 덕풍동 c구역 주택재개발 현장에서 공사가 진행되고 있다. 분양가 상한제란 민간분양 시 택지비와 건축비, 건설사의 이윤을 포함해 부양가를 산정한 뒤 그 이하로 분양해야 하는 제도로 경기도에선 광명,하남,과천시 등 13개동에서 시행된다.

 

 

29일부터 시행된 민간택지 분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 

 

민간택지 분양가상한제는 당초 6개월의 유예 기간을 두고 지난 4월29일부터 시작될 예정이었으나 코로나19 여파로 3개월 늦어졌다. 

 

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 광명·하남·과천의 13개 동과 서울 18개구 309개동 총 322개동이다. 이들 지역 민간택지에서 아직 입주자모집공고 신청을 하지 않았다면 들어서는 분양가상한제를 적용받는다. 

 

정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 기대하고 있다. 

 

하지만 업계는 상한제 시행에 따른 공급 위축과 아파트 품질저하가 불가피할 것으로 전망하고 있다. 

 

창우ㆍ신장ㆍ덕풍ㆍ풍산동 등 4개 동이 적용지역에 포함된 하남 지역 부동산 업계에서는 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게는 다소 유리할 수 있지만, 재개발ㆍ재건축 사업의 중단 가능성이 높고 이로 인해 주택공급이 크게 위축될 것으로 우려했다. 특히 분양가격이 낮아짐에 따라 재개발ㆍ재건축 단지 조합원들의 분담금은 늘고 로또 아파트가 늘면서 청약자격을 갖추기 위해 집을 팔고 전세 세입자가 늘어 물량부족 문제가 심화될 것이라는 분석이다. 

 

광명ㆍ소하ㆍ철산ㆍ하안동이 포함된 광명 지역에서는 뉴타운 1ㆍ2ㆍ4ㆍ5ㆍ9ㆍ10ㆍ11ㆍ12구역과 재건축 8ㆍ9ㆍ10ㆍ11단지 등 총 2만9천여 세대가 사업시행인가 이후 관리처분 등 절차를 진행 중이다. 이번 분양가 상한제를 적용받는 세대가 많은 만큼 적지 않은 혼란과 갈등이 우려된다. 

 

광명지역 뉴타운 조합 관계자는 “분양가 심의위원회가 분양가를 어떻게 결정할지 모르지만 높게 책정해줄 리 없고, 그렇게 되면 건설비를 맞춰야 하기 때문에 저가의 자재를 쓸 수밖에 없어 부실시공이 우려된다”라며 “민간택지 분양가 상한제는 민간 개발을 위축시키는 등 서민을 죽이는 부동산 정책”이라고 비난했다. 

 

과천 주공 4ㆍ5ㆍ8ㆍ9ㆍ10단지 등에서 재건축 사업이 진행 중인 과천지역 주공아파트 조합 관계자도 “민간택지 분양가 상한제는 시장에 역행하는 제도로, 재건축 시장을 위축시킬 뿐만 아니라 주변 아파트 시세의 절반 가격의 아파트가 쏟아지기 때문에 청약 열풍으로 이어져 오히려 아파트 가격을 상승시키는 부작용이 발생할 것”이라고 지적했다. 

 

이와 관련 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “민간택지 분양가상한제가 시행되면 시세보다 저렴한 주택을 공급할 수 있어 실수요자에게 당장은 도움이 될 수 있다”라며 “다만 물량이 충분하지 않을뿐더러 민간에서 정책에 맞춰 지속할 수 있을지 담보하기 어려운 한계가 있을 것”이라고 말했다.

 

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오늘부터 민간택지 분양가상한제 본격 시행…도내 대상지 아파트 품질저하 우려 - 경기일보

 

분양가 상한제 (分讓價上限制)

 

집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 989년 주택법 개정에 따라 공공택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었다.1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었다. 2000년대 이후 부동산경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 다시 공동주택의 분양가격을 규제하게 되었고, 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 적용하였다.

이 제도는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함된다. 이 제도에 따른 분양가격 산정은 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)+택지비'를 합산하는 방식으로 계산된다. 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 입주자 모집 공고안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하여야 한다.

 

국토교통부 장관은 주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 건축비 가산비용은 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에 따라 산정한다. 

 

택지비는 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액이며, 민간택지의 경우에는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에 '공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙'에서 정한 택지와 관련된 비용을 가산한 금액이다.

 

분양가상한제 적용주택은 전매가 제한된다. 전매제한 기간은 수도권에서 개발제한구역을 해제하여 개발된 주거 전용면적 85㎡ 이하의 분양가격이 ①시세의 70% 미만인 경우에 보금자리주택은 8년, 그외의 주택은 5년, ②시세의 70% 이상 85% 미만인 경우에 보금자리주택은 6년, 그외의 주택은 3년, ③85% 이상인 경우에 보금자리주택은 4년, 그외의 주택은 2년이다. 

 

여기에 해당하지 않는 수도권 과밀억제권역에 속하는 투기과열지구의 경우, 공공택지주택 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 이상은 3년이고, 민간택지주택은 전용면적에 관계없이 3년이다. 비투기과열지구는 공공택지와 민간택지 구분없이 모두 1년이다. 수도권 이외의 투기과열지구 공공택지주택은 3년, 민간택지주택은 1년(대전·세종시·충남·충북은 3년)이고, 비투기과열지구는 공공택지주택만 1년이고, 민간택지주택은 수도권 및 광역시 6개월, 그 밖의 지역은 제한이 없다.

 

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