아파트 입주 폭탄에… 얼어붙는 빌라 시장

2016.12.23

2018년까지 아파트 73만가구 입주

빌라 가격 당분간 하락 불가피

김포ㆍ고양ㆍ파주ㆍ세종 등 이미 하락

 

 

 

아파트 입주 폭탄에… 얼어붙는 빌라 시장

최근 2,3년 전세난에 빌라 급증… 전국 신축 80% 수도권 몰려

직장인 조모(37)씨는 3년 전 결혼하며 서울 사당동에 43㎡의 연립주택을 2억6,000만원에 구입했다.

당시 조씨와 남편 직장과 가까운 사당동에서 전세 아파트를 구해봤지만 가격은 4억원에 육박했고, 궁여지책으로 연립주택 구입을 택한 것이다.

 

요즘 조씨는 이 집 때문에 골머리를 앓고 있다. 지난해 출산을 하면서 육아를 위해 친정집(화곡동) 인근으로 이사를 하려는데, 좀처럼 매매가 이뤄지지 않고 있어서다.

 

중개업소에 내놓은 지 벌써 3개월째. 조씨는 “최근 가격도 2,000만원 낮췄는데도 집을 보러 오는 사람조차 자취를 감췄다”며 “주변에 값 싼 아파트 전세 매물이 많이 나오면서 연립주택 같은 빌라에는 관심이 없는 것 같다”고 말했다.

 

주택공급 과잉, 이에 따른 입주 폭탄이 서서히 현실화하면서 빌라 시장이 된서리를 맞을 조짐이다. 최근 2, 3년간 극심한 아파트 전세난의 대피처로 각광을 받으며 수도권을 중심으로 공급을 늘렸지만, 내년 이후 신규 아파트 입주 폭탄이 예고되면서 수요 급감이 예상되는 탓이다. 이미 일부 지역에서는 매매가가 하락세로 돌아섰다.

 

22일 국토교통부에 따르면 빌라로 불리는 연립, 다세대 등의 4층 이하 공동주택은 올해 10월까지 전국에 10만569가구가 인허가를 받았다. 지난해(14만2,104가구)에 이어 2년 연속 10만 가구가 넘는 물량이 공급 대기를 하는 셈이다. 지난해 물량은 전년(9만2,585건)과 비교하면 53.4% 급증한 수치다.

 

빌라 공급은 2, 3년간 전세난이 심각했던 수도권에 집중됐다. 지난해와 올해 전국 연립ㆍ다세대 신축 인허가 물량의 80.23%가 몰렸을 정도다. 매매가의 80%에 육박한 서울 아파트 전세를 얻지 못한 세입자들이 상대적으로 저렴한 빌라로 발길을 돌리면서 수요가 급증한 탓이다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “실수요도 많았지만 저금리로 넘쳐난 유동자금이 밀려들며 빌라 몸값을 높이는데 한 몫을 했다”고 말했다.

 

공급은 늘어나는데 수요는 줄어들면서 가격도 갈수록 주춤하고 있다. 1년 전인 작년 11월 0.18%에 달했던 전국 빌라 매매가 상승률은 올 11월에는 0.03%로 크게 낮아졌다. 이미 가격이 하락세로 돌아선 지역도 적지 않다.

 

물량 과잉 공급에 시달리는 김포ㆍ고양ㆍ파주 지역은 매매가가 0.22%나 하락했고, 세종시(-0.03%)과 대구(-0.06%) 역시 빌라 가격이 내리막이었다. 감정원 관계자는 “수급 불균형으로 지난해말 한차례 조정을 거친 후, 올해 가을 이사철을 기점으로 투자심리 위축이 본격화하며 영향을 주고 있다”고 말했다.

 

문제는 앞으로 몇 년간 빌라 가치 하락이 이어질 가능성이 높다는 점이다. 2018년까지 73만여가구의 아파트 입주물량이 쏟아져 전세가격이 안정화되면 빌라 수요는 크게 줄어들 수밖에 없다. 작년과 올해 인허가 물량이 대거 쏟아져나올 경우 가격 하락은 불가피하다.

 

특히 경기지역의 경우 서울보다 수요가 더 빨리 줄어들면서 타격이 클 것이란 우려가 나온다. 김광석 리얼투데이 이사는 “고급빌라가 몰려 있는 강남권이나 출퇴근이 편리한 마포, 용산 등 중심가는 영향이 크진 않겠지만, 서울과 접근성이 떨어지는 경기권은 공급과잉의 직격탄을 맞을 수 있다”고 말했다.

 

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2016년 12월 23일

 

폭풍분양 뒤 대출규제… 입주포기 대란 오나

 

금융권의 대출 규제가 본격화하면서 부동산 시장 연착륙 대책이 시급하다는 소리가 커지고 있다.

 

지난 2년 동안 100만 가구(다세대 등 포함)에 육박하는 주택을 ‘폭풍 분양’한 후 원리금 동시 상환, 집단대출 심사 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등으로 시장 침체가 가시화되고 있기 때문이다.

 

 

 

 

전문가들은 향후 주택 시장이 ‘금리 상승과 대출 조이기→집값 하락→입주 포기 및 거부→금융 부실→할인 매각→건설사 부도 등’으로 이어질 것을 우려하고 있다.

23일 부동산114 등에 따르면 건설·시행사들은 지난해와 올해 100만 가구에 육박하는 주택을 분양한 것으로 나타났다.

지난해 52만 가구 분양에 이어 올해 45만여 가구가 공급됐다.

2014년까지 합하면 130만 가구가 넘는다.

이에 따라 2017년부터 2019년까지 한 해 평균 40만 가구 이상의 주택 입주가 예상되고 있다. 이는 한 해 평균 20만~25만 가구가 이주했던 예년과는 최대 배 이상 많은 수치다.

건설·시행사들은 2014년 하반기부터 이어진 주택 호황을 맞아 그동안 묵힌 사업지 등을 최대한 활용, 아파트를 분양했다.

 

건설사별로는 대우건설 9만4000가구, GS건설 7만1300가구, 대림산업 7만1100가구, 현대건설 5만700가구, 포스코건설 4만7200가구, 삼성물산 3만1600가구 등 물량이 대거 쏟아졌다.

 

대형사 외에 주택전문 중소·중견 건설사들도 사별로 2만 가구 내외의 아파트를 내놓았다. 

 

지난 2년 6개월 동안 부동산 시장에 아파트가 쏟아지면서 12월 말 기준 미분양 아파트가 6만 가구(준공 후 미분양 1만1000여 가구)에 이르는 등 폭풍 분양에 따른 부작용이 나오고 있다.

 

전문가들은 금융규제와 금리 인상 등으로 집값이 하락하면 내년 말이나 2018년 초부터 입주를 거부하거나 포기하는 계약자가 속출할 가능성을 제기하고 있다.

 

 

계약자들이 분양가보다 주변 시세가 더 싸지면 계약금을 떼이더라도 입주를 포기하고 주변의 싼 아파트로 들어가는 상황이 전개될 것이라는 지적이다.

한 부동산 컨설팅사 대표는 “2018년부터 2008년 금융위기 이후 있었던 집값 하락→입주 포기 및 거부에 따른 건설사 부실 사태가 재발할 수 있다”며 “부동산 시장 연착륙을 위해 개인 주택대출자금의 철저한 리스크(위험) 관리가 필요하다”고 말했다.  

 

 

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2016년 12월 23일

분양시장 호황 올라탄 ‘집단대출’ 低신용자 중심 급속 부실화 우려

 

내년 하반기 쏟아질 주택 준공 물량에 따른 공급과잉 우려가 현실화할 경우,

최근 가계대출 급증의 주범인 ‘집단대출’이 저신용자를 중심으로 급격히 부실화할 것이라는 분석이 나왔다.

 

 

23일 신용평가사 코리아크레딧뷰로(KCB)가 내놓은 비공개 보고서인 ‘오렌지리포트(Orange Report)’를 보면 신용등급이 상대적으로 낮은 집단대출(아파트 중도금+잔금대출) 신규고객이 1년 안에 ‘불량 차주’로 전락하는 비율은 일반 주택담보대출보다 최고 10%포인트 이상 높은 것으로 집계됐다.

 

불량 차주는 보유하고 있는 신용카드와 각종 대출 등에서 한 건이라도 90일 이상 연체하고 있는 채무자를 말한다.

실제로 신용등급 9등급 기준 집단대출 신규고객이 1년도 채 안 돼 불량차주가 되는 비율은 32.30%였다. 주택담보대출(21.38%)보다 10.92%포인트나 높다.

최근 집단대출 증가세는 분양시장 호황과 맞물려 가파르다. 올해 상반기(1~6월) 기준 주택담보대출 증가액(23조6000억 원) 중 집단대출(11조6000억 원)이 차지하는 비중은 절반에 가까운 49.2%였다. 지난해 말 12.5%와 비교하면, 집단대출이 가계 빚 증가의 핵심 요인으로 작용한 셈이다.

문제는 내년 하반기부터 몰리는 준공(입주예정) 물량으로 집값 하락 가능성이 높아지고 있다는 점이다.

주택산업연구원 자료에 따르면 내년 준공 물량은 올해보다 약 11% 많은 60만6000가구다. 주택 가격 하락세에 금리 상승까지 겹치면 주택의 담보가치가 떨어지면서 원리금 상환 부담이 가중된다. 이는 집단대출 연체율 상승으로 이어질 수 있다.  

일각에선 내년 하반기 준공 물량이 쏟아지면서 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세난’까지 우려되고 있다. 

송인호 KDI 공공투자정책실장은 “집단대출은 주택담보대출과 비교했을 때 소득 증빙 등 대출심사가 비교적 느슨해 주택 가격 하락에 따른 위험이 더 크다”며 “지난해와 올해 대규모로 쏟아진 아파트 분양 물량이 내년 하반기부터 준공을 시작하면 저신용자를 중심으로 집단대출 연체율이 단기간 급등해 가계부채 ‘시한폭탄’이 될 수 있다”고 우려했다. 

한편, 정부는 이 같은 부실 위험을 반영해 오는 1월 1일부터 신규 분양 공고하는 집단대출 중 잔금대출에 한해 소득 증빙을 의무화하는 여신심사 가이드라인을 적용키로 했다.

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더보기 / 집값에 현실 

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