상속으로 갑자기 2주택자 됐는데 세금은

2017.12.06 

Question ☞ 

서울에 집을 한 채 갖고 있습니다. 최근 아버지가 노환으로 돌아가시면서 갖고 계시던 주택을 상속받아 2주택자가 됐습니다. 상속받은 집은 경기도에 있는 단독주택입니다. 원래 제가 어릴 때부터 살던 집이어서 추억도 있고 퇴직하면 내려가 거주할 생각으로 당장 처분하지는 않았습니다.

하지만 ‘8·2부동산 대책’ 발표 이후 다(多) 주택자에 대한 양도소득세 중과(重課) 정책도 나오고, 보유세 인상 이야기도 나와 어쩔 수 없이 상속받은 집을 팔아야 할지 고민 중입니다. 상속으로 2주택자가 된 상황에서 주택을 팔 경우 어떻게 하면 세금을 아낄 수 있는지 궁금합니다.

Answer☞

기본적으로 거주자가 1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우(고가주택 제외) 양도소득세는 비과세하고 있습니다. 그러나 살다보면 이번 사례처럼 본인 의지에 따라 취득하는 주택이 아니라 부모님이 돌아가시는 바람에 어쩔 수 없이 다주택자가 되는 경우도 있습니다

상속인이 무주택자가 아닌 이상 상속받은 후 2주택자, 3주택자가 돼 양도소득세 중과 위험에 노출될 수 있는 것입니다. 하지만 상속 주택을 매매하기 전에 세법 규정을 잘 활용하면 큰 세금 부담없이 주택을 처분할 수 있습니다. 

■ 상속 주택부터 처분하는 경우

주택을 이미 보유한 상태에서 상속받은 집을 먼저 팔면 상속 주택에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 양도차익에 대해 부담하는 세금인데, 상속받은 주택은 상속세와 증여세법에 따라 평가액을 취득가액으로 하고, 상속개시일을 취득시점으로 합니다.

예를 들어 상속세 신고시 5억원으로 평가한 상속 주택을 7억원에 매도한다면 양도차익 2억 원에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 만약 상속세 신고시 상속 주택을 5억원이 아닌 6억원으로 평가해 7억원에 매도하면 양도차익이 종전보다 1억원이 줄어들기 때문에 양도소득세 부담도 줄어듭니다.

상속 재산은 상속 개시일 전후 6개월 기간 내의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 시가판정이 어렵다면 세법상 개별공시지가와 같은 평가액(보충적평가가액)이 적용됩니다. 

따라서 상속 재산 규모가 상속세 기본공제금액(피상속인의 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원) 이하인 경우 감정평가(시가)를 통해 상속주택 가액을 높게 평가해 상속세를 신고하면 추후 상속주택 매도시 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 상속재산 10억원까지는 기본공제를 받을 수 있어 상속받는 집의 가격을 10억원 내에서는 높게 신고하는 것이 유리하다는 의미입니다.

상속 주택을 상속 개시일로 부터 6월 이내에 처분할 경우 상속주택의 매도가액(시가)이 상속 주택의 상속재산평가액(취득가액)이 되기 때문에 양도차익이 없는 것으로 돼 양도소득세 부담이 없습니다. 다만, 앞서 설명한 것처럼 상속재산이 시가로 평가됨에 따라 상속재산규모가 상속세 기본공제금액을 초과하는 경우 상속세 부담이 증가할 수도 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.

■ 보유하던 주택부터 양도하는 경우

물려받은 집이 아니라 이미 보유하고 있던 집을 먼저 매매하는 경우도 있습니다. 이 때는 1세대1주택 비과세 여부를 판단할 때 상속받은 주택은 없는 것으로 보고 주택 수를 계산합니다. 따라서 이미 소유하고 있던 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

다만, 주의할 점은 상속받는 시점에서 상속인의 1세대1주택에 대해서만 비과세 특례규정이 적용된다는 점입니다. 따라서 본인이 보유하고 있던 주택을 1세대1주택 비과세 요건에 따라 먼저 처분하고, 상속개시일로부터 2년 후에 상속받은 주택을 처분하면 상속 주택 역시 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

■ 주택을 공동으로 상속받은 경우

상속받는 자녀가 여러 명인 경우에는 돌아가신 부모님의 집을 공동 상속받아 소유할 수도 있습니다. 이 때 상속주택의 공동 지분이 적은 자녀가 공동 상속받은 주택 이외의 본인이 보유하고 있던 집을 양도한다면 주택 수 판단을 어떻게 할까요. 

공동으로 상속받은 주택의 소유자는 상속 지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단하기 때문에 소수 지분자의 주택 수 판정시 공동 상속받은 주택은 없는 것으로 판단합니다. 만약 상속지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속 주택에 거주한자, 최연장자 순으로 상속 주택을 소유한 것으로 봅니다.

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/11/24/2017112402189.html