부동산투자 이런것도 알아야

(퍼옴)

 

1. 가치 투자로서의 토지투자 접근

 

한발 앞선 토지 투자로 성공하기 위해, 토지 투자의 가치투자로 접근하기 위해서는 어떻게 접근해야 하는가?

 

과거의 땅 투자는 묻지마 형식으로 보유만 하고 있어도 가치가 상승하던 시절이 있었다.  

개발하지 못하고 오랜기간 동안 농사만 짓거나 나무만 심어야 한다면 누가 투자하겠는가?

따라서, 토지는 개발 가능성이 있어야 투자 메리트가 있는 법이다.

 

건축물의건축, 공작물의신축, 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외), 토석채취, 도시지역안에서의 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위(녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역)를 개발행위라 한다.(국토의계획및이용에관한법률 第56條 개발행위의 허가)

 

쉽게 말해, 개발행위는 현재의 용도보다 비싼 용도로 사용할 수 있도록 변경하여 가치를 높이는 것이라 말할 수 있다.

1차적으로 전용행위를 하고, 2차적으로 건축행위까지 수반될수 있다면 최고의 가치 창출로 대박을 기대할 수 있는 것이다.

즉, 움직이지 않는 자산인 부동산을 움직이는 개발행위로 접근하여야 절대 실패하지 않는 투자접근법이다.

 

2. 부동산(不動産)을 움직여라

 

물론 움직인다는 것이 물리적인 이동을 말하는 것이 아니라, 가치의 변화를 통한 내재가치의 이동을 말한다.

논이나 밭을 대지로 바꾼다거나, 임야를 공장으로 산지전용허가를 낸다든지...구릉이나 산을 깎아 평지로 만들면 지가상승이 이루어지는 것을 말한다.

 

이런 방법으로 지가상승을 경험한 투자자들은 부동산에 변경을 주려고 중개업소, 설계사무소, 인허가 담당자를 수시로 찾아가는 수고를 아끼지 않는다.

 

개발행위를 좀 더 세분화하면 지목변경, 용도지역 변경, 형질변경, 건축물의 용도변경, 변경허가, 설계변경등이 있고, 이 중 으뜸은 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)변경이라 할 수 있다.

예를 들면, 관리지역에서 도시지역으로 편입되거나 주거지역이 상업지역으로 용도지역이 바뀐다면, 그야말로 대박이 되는 것이다. 가장 어려운 일이지만 수익율은 상상을 초월한다.

 

3. 지목변경으로 투자수익을 극대화하라.

 

지목변경은 공부상의 지목을 다른 지목으로 바꾸는 개발행위이고, 형질변경은 땅을 깎고(절토), 높여(성토) 땅 모양을 바꾸는 행위다. 건축물의 용도변경은 단독주택이 근린생활시설로 바뀌는 등 용도를 바꾸는 행위다.

변경허가는 허가받은 내용이 바뀔 때 새로 허가를 받는 것이고, 설계변경은 당초 허가받았던 설계 내용을 바꾸어 비용을 절감하는 것을 말한다.

 

투자자들이 가장 관심을 가져볼만한 방법은 지목변경이다.

지목이 임야, 전. 답등으로 되어 있는 경우 당해 토지에 곧바로 건축물을 지을 수 없고, 대지나 공장용지등으로 지적공부상의 지목을 바꾸어야 건축물을 지을 수 있게 된다.

 

지목 변경시 농지전용 혹은 산지전용 허가, 형질변경(토목공사나 부지조성), 건축물 건축, 지목변경의 순서로 절차를 밟아야 한다. 지목변경이 가능한 땅을 매수하여, 지목변경만으로 가치가 상승할 수 있다면 토지투자로서 성공하는 것이다.

 

4. 묻지마 투자와 개발행위.

 

이와같이 접근 방식에 따라, 토지 투자의 성패는 달라질 수 있음을 알 수 있다.

한반도 대운하등의 대형호재가 아니더라도, 투자할 만한 땅이 많다는 것을 반증하는 것이다.

 

황해권 경제자유구역, 새만금, 제4차 국토종합 수정계획에 따른 10대 광역권 개발계획, 기업도시, 혁신도시등 중장기로 본다면 전국적으로 개발되지 않을 땅이 없다는 것이다.

그러나, 비사업용 토지로 투자대상을 찾는다는 것은 많은 시세상승이 있다 할지라도 토지거래 허가를 받지 못하거나 중과세 대상에서 벗어날 수 없다면 아파트, 재개발등의 투자에 비해 많은 기회비용의 손실이 있는 것이다.

 

일반인들이 토지투자를 어렵게 생각하고, 접근하기 어렵다고 생각하는 것은 과거의 묻지마 투자의 잔영이 있기 때문이다.

 

즉, 마음대로 토지를 못사니..어떻게 땅을 사야 하는가? 라고...

하지만, 개발행위를 통한 토지투자로 접근한다면 성공하는 투자자로 거듭날 것임에 틀림이 없을 것이라 생각한다.

 

고향땅이나 자신이 잘 아는 지역을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다

 

 

5. 기획부동산의 유혹.

 

2008년 3월, 분당에 거주하는 의뢰인의 다급한 전화를 받았다.

내용인즉, 여주읍에서 30분 떨어진 능서면 일대 1,000㎡의 임야를 시세보다 저렴하여 1억 1000만원 주고 매입하였는데 잘못 산것같다는 말로 시작하여 기획부동산을 통하여 거래를 하였다고 한다.

 

역시나, 쪼개서 판 땅이라 그런지 경계가 명확하지 않고 도로역시 현황상으로 불투명하여 토지사용승락이나 도로와 인접한 토지를 추가 매입하는 방식이 아니라면 주택이나 다른 건물을 지을 수가 없는 활용가치가 없는 땅이였다.

 

처음에 전화를 받고, 면적을 물어보니 1,000㎡이라 하여 의심의 꼬리가 있었다.

그렇다. 지분등기가 아니라면 이렇게 백의 자리까지 딱 떨어지는 경우는 많지 않다.

아니나 다를까..전체 12,652㎡ 중 1,000㎡에 대한 지분만을 인정받아 등기상에 ‘250/3,163’으로 표기돼 있기 때문이다.

 

결국 '지분등기'로 매입하게 되어, 12,000여 평방미터의 임야만 존재할 뿐 자신의 땅을 확인하기 어렵고 다른 소유주를 확인하기도 어렵다.

결국, 급매물이라는 이유로 30%의 계약금만 날리게 되는 것으로 비싼 수업료만 지불하게 된 사례다.

 

한반도 대운하 호재로 인해 수혜지역을 중심으로 기획부동산이 활개를 친 여주 지역은 2011년 복선전철 개통과 명품 아웃렛 첼시 입점으로 시세가 하루가 달라 투자자의 발길이 끊이지 않는곳인데..대운하 호재까지 터져 그야말로, 기회가 있다면 매수하고자 하는 대기인이 많은 지역이였다.

 

여주군청의 본관과 별관은 외지인 투자자로 보이는 사람들과 간혹 낯이 익은 중개업자와 설계용역업체로 북적이고 있는 것을 본다면 어떤 투자자라도 조바심이 나기 마련이고 이런 심리를 이용한 기획부동산의 유혹에 넘어가는 것이다.

분당 의뢰인 역시, 토지에 대해 잘 아는 투자자임에도 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자하는 것을 보면 안타깝기만 하다.

 

토지시장에서 개발호재는 훌륭한 재료라는 측면에서 투자자는 항상 관심을 두어야 한다.

 

대운하 역시 침체된 토지 시장에 지속적인 호재가 될 수 있지만 그 효과가 검증되지 않은 상품이기에, 조심스럽게 접근하여야 한다. 신뢰감있는 전문가와 함께 토지 이용 인허가 여부를 확인한 후 경계가 확실한 토지를 구입하여야 하고, 매도자 인적사항을 파악하여야 하는 것이 중요하다.

 

수도권 이외에 지방 시장의 대운하는 국토 균형발전 차원에서 이루어지는 개발이라 하여도, 인구가 줄어드는 지역은 상승에 한계가 있는 법이다. 인구 유입에 따른 개발가치와 미래가치는 항상 염두에 두고 토지시장을 보아야 실패하지 않는 투자가 될것임에 틀림없다

 

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땅투자의 첫걸음

부동산 투자에 노하우를 배우는 첫번째 지름길이 각 지자제 또는 국토부 등에 고시 공고를 확인하고 분석하는 능력을 기르는 것이다.

고시 공고 단계별로 현지 분위기나 시세의 변동 그리고 거래 동향을 살펴본다면 노하우는 일취월장할 것이다.

또한 동향과 거래 시세 그리고 고시등을 기록하는 습관을 가진다면 더 빠르고 정확한 분석을 할 수 있는 능력을 키울 수 있을 것이다.

 

개발에 대한 발표 후 각단계별로 개발이 진행되면서 구역에 변동이 있을 수 있다.

면적이 커질수도 있고 줄어들 수도 있다.

개발 면적의 변화에 관심을 가지고 분석을 한다면 타지역에 개발 공고 이후 편입되거나 빠지는 면적에 변동을 예상할 수 있을 것이다.

 

그럼 2009년 10월 16일 준공업지역 개발에 대한 서울시의 발표가 있었다.

이후 준공업지역 4개 우선개발대상구역에서는 어떤 공고가 나왔고 그로인한 변화는 무엇이 있는지 살펴보기로 하자.

 

구로구 준공업지역 우선개발대상구역인  신도림동 293-1번지 일대를 2010년 3월 건축제한 고시를 발표하였다.

건축제한 발표와 함께 언론에 주목을 받고 투자자에 이목을 집중시켰다.

신도림동, 성수동, 문래동, 가산동의 준공업지역 우선개발대상지역중에서 가장 먼저 건축제한지역으로 묶으면서 개발에 속도를 내면서 준공업지역 개발이 가시화 된다는 기사도 함께 실렸다.

 

그 이후 4월 5일 금천구에서도 가산동 우선정비대상지역인 금천구 가산동 237번지 일대 및 독산동 303번지 일대에 면적 약 211,000㎡ 지역에 건축제한을 지정했다.

그 주요 내용은 다음과 같다.

근거 및 제한사유 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조 및 동법 시행령 제60조

     - 가산동 237번지 일대 우선정비대상구역에 대하여 무분별한 개발행위로 인한 지역주민들의 재산상의 피해를 사전에 방지하여 사업구역의 산업시설 배치와 쾌적한 주거환경조성이 가능하도록 체계적 개발유도 및 지속적인 도시관리를 위하여 개발행위허가를 제한함.

그러면서 개발제한지역에 대한 정확한 위치도도 첨부했다.

그 위치도는 다음과 같다.

위치도의 출처 - 금천구청홈페이지 고시 공고

 

 

더불어서 금천구청에서는 가산동 237번지일대 도시환경정비 계획수립 사업 용역 금액 5억9천8백만원에 예산까지 확정공고했다.

용역이 끝나고 나면 기본계획과 조감도 등이 발표되면서 개발에 가속도가 붙을 것으로 보인다.

 

신도림동이 건축제한은 먼저하였으나 금천구가 용역발주공고를 고시하면서 발빠르게 움직인것 같다.

가산동 준공업지역 우선개발대상구역 위치도를 살펴보면 서울시에서 2009년 10월 발표한 준공업지역 우선개발대상지역보도 3ha정도 줄어든것으로 보인다.

 

줄어든 면적에는 청광플러스 아파트 인근 지역이 제외된것으로 보인다.

이로서 가산동 우선정비대상지역인 금천구 가산동 237번지 일대 및 독산동 303번지 일대에 포함되어 있는 아파트는 삼익아파트가 유일한 것으로 파악되고 있다.

청광플러스 아파트가 제외되고 삼익아파트가 포함된 의미는 무엇일까.

기본계획과 추진위설립, 조합설립, 사업승인, 관리인가 시점까지 삼익아파트 재건축 여부에 관심을 가지고 지켜볼 필요성이 있다.

청광플러스, 삼익아파트, 두산아파트는 가산동 우선개발지역이 개발되면 수혜아파트로 급부상할 것으로 보인다.

직접적으로 수혜를 받기위해서는 허물고 재건축하는 것이다.

건축제한공고 도면으로 볼때 재건축에 가능성을 가지고 있는 것은 삼익아파트가 유일하다.

 

신도림동 우선개발대상구역은 지분 15평 이상이 평당 2천만원을 넘어서고 6평 미만이 4천만원 이상을 호가하면서 거래가 거의 이루어지지 않고 있는 분위기이며 건축제한공고에도 불구하고호가가 조정을 받는 분위기였다.

 

금천구 가산동일대 우선정비대상지역은 타지역에 비해서 아직 저렴한 편이고 급매물이 간혹 초래되면서 추격매수세가 이어지고 있는 것으로 보인다.

 

삼익아파트에 대한 문의도 꾸준히 이어지고 있는 추세였다. 

1월에 2억5천3백5십만원에 거래가 성사되면서 시세가 상승하고 호가도 상승하고 있는 것으로 파악되고 있다.

1층과 저층이 2억3천5백에 거래가 되었다는 부동산에 전언에 의하면 향후 재건축을 바라보는 투자자가 저층에 저가에 매물을 매수하는 것으로 생각된다.

하지만 주택공시가가 저층보다는 로얄층이 높게 형성됨으로서 실거주나 투자에도 로얄층이 시세가 높고 인기가 많은 것으로 파악된다.

 

독산동에 지분이 17평인 공단연립이 2억5천이상에서 거래가 성사되었다고 한다.

또한 호가가 2억6천이상에서 형성되고 있으며 간혹 급매물이 나오면 바로 거래가 된다고 한다.

진양빌라 지분 6평이 1억 7천이상에서 거래가 성사되었고 봉암빌라 지분 10평이 2억2천에 거래가 성사되면서 매물이 사라진 상태이지만 간혹 급매물이 나오기도 한다고 한다.

 

지분 50평 이상의 단독이나 대지가 평당 1천6백-8백에 호가가 형성되고 있으며 실제거래가 이루어지고 있다고 했다.

준공업지역 우선정비대상지역과 경계를 이루고 있고 준공업지역에 지분 70평정도의 단독주택이 평당 1천7백에 거래가 성사될뻔하였으나 소유주가 매물을 회수하면서 거래가 성사되지 않았다는 전언도 있었다.

 

지분 23평 대성연립이  현재 3억3천에 매물로 나와있었다.

연립치고는 지분이 커서 매매가가 높지만 평당가는 현재 1천5백이 채되지 않아서  저렴한 상태이다.

또한 공시지가도 가산동 우선개발대상구역 내에서 10위 안에 들어올 정도로 가장 높은 상태이다.

공단연립보다도 평당 약 50만원 정도 높게 고시 되어 있는 것으로 알고 있다.

간혹 대성연립이 급매물로 3억 1천 정도에 매물이 나왔다가 소유주가 매물을 회수하기도 한다는 전언도 있었다.

대성연립 자체만으로도 개발이 추진중에 있어서 준공업지역 우선개발지역이 아니더라도 투자에 메리트가 있고 저평가 되었다고 생각할수도 있다.

하지만 30년 이상된 연립으로서 노후화 되어서 전세가가 5-6천만원정도 여서 실투자금액 많다는 점이 부담스러운 점이다. 

실투자자라면 건평이 넓고 지분이 많은 점과 저렴한 시세를 감안한다면 매입후 리모델링후 주거를 하거나 높은 가격에 전세를 냄으로서 투자금액을 줄일수도 있을 것으로 보인다.

실수요자라면 충분한 투자에 메리트가 있다는 현지 부동산의 전언도 있었다.

 

현지 부동산에서는 용역계약이 있었는지 현재 해당지역에 5명정도의 남녀의 무리가 도면과 사진기를 가지고 다니면서 조사를 하고 있다고 했다.

필자도 돌아다니면서 도서관 근처에서 이들을 발견할 수 있었다.

이들 무리는 무슨 도면을 잔뜩 가지고 있었으며 사진기를 가지고 있었다.

무엇을 하는 사람들인지 물어보았지만 특별한 답은 없었다.

또한 이들은 가산동 우선개발대상지역이 사진에 잘나오는 위치를 찾고 있는 것으로 보였다.

현재까지의 준공업지역 우선개발대상구역 추진현황은 다음과 같다.

금천구 가산동과 구로구 신도림동이 개발제한지역 고시를 했다.

금천구 가산동 우선개발대상구역은 도시환경정비 계획수립 사업 용역 공고 발주가 있었다.

앞으로도 용역이 끝나고 나면 조감도가 나올 것으로 보인다.

조감도가 나오구 구역지정이 있을것으로 예상된다.

다음은 추진위와 조합을 설립을 할 것으로 보인다.

그리고 사업인가 관리인가가 나오나면 대대적인 철거 작업이 있을 것이다.

 

부동산 투자에 노하우를 키우고 싶은가

그렇다면 고시공고를 잘 지며보고 그 흐름을 파악한다면 최소한 묻지마 투자는 하지 않을 것으로  생각한다.

무엇이든 공짜는 없다.

성공하는자는 남들이 모르는 수많은 노력이 있기마련이다.

 

옷하나 사는데도 백화점, 쇼핑몰 등 눈품 발품을 파는데 전 재산을 투자하는 부동산을 너무 쉽게 투자하는 것 같아서 간혹 아쉬움이 남는다.

투자에 기회는 앞으로도 수없이 많을 것이다.

섣부른 투자보다는 사전에 많은 공부와 노력이 선행되어야 할 것이다.

지금 당장 투자를 하지 않으면 투자처가 없을 것으로 보이지만 투자처는 매번 발생하게 된다.

개발에 대해서 알고 투자를 한다면 불안감도 적어질것이고 리스크도 줄어들것이다.

 

또한 바라보는 눈도 넓어질 것으로 생각한다.

이글을 읽고서 현재 내가 어떻게 투자하고 있는지 되새겨 보는 것도 좋을 것이라 생각된다

 

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