내년까지 토지보상금 `50조`…수도권 자극하나

신도시 토지보상금 50조?..절반 이상은 '돈' 대신 '땅' 택한다

남양주 왕숙·하남 교산 등 ,, 3기 신도시 중심 117곳 예정

집값 상승 불쏘시개 우려 높아

 

정부가 연말부터 3기 신도시 토지보상을 시작할 예정인 가운데 내년말까지 전국에 약 50조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 것이란 민간추정이 나왔다. 대부분 수도권에 풀리는 만큼 집값 자극제가 될 것이란 우려도 제기됐다.

다만 3기 신도시부터 원주민에게 대토(현금 대신 땅을 주는 것)로 지급하는 용지가 단독주택에서 아파트로 확대되고, 양도소득세가 15%에서 40%로 대폭 감면되는 만큼 현금 대신 대토보상 비율이 50% 이상으로 올라갈 것으로 예상된다.

 

 

 

내년까지 50조 토지보상금 민간 추정...집값 자극제?

 

29일 토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 올 하반기부터 내년 말까지 전국에서 토지보상이 예정된 사업지구는 117곳으로 총규모는 45조7125억원에 달할 것으로 추산됐다. 여기에 정부가 매년 집행하는 사회간접자본(SOC) 토지보상금 1조5000억원, 민간공원 특례사업 토지보상금 2조원을 감안하면 내년 말까지 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모가 49조2125억원에 달한다는 계산이다.

특히 수도권에서 전체의 88.8%인 40조5859억원이 풀린다. 정부가 하반기부터 3기 신도시 토지보상을 본격화 하기 때문이다.

3기 신도시 중 인천 계양 공공주택지구에서 먼저 토지보상이 시작된다. 오는 11월부터 1조2000억원 규모로 이뤄질 것으로 지존은 추정했다. 이어 올해 말부터는 남양주 왕숙1·2지구(1133만7275㎡), 하남 교산(649만1155㎡) 과천 과천공공주택지구(155만 5496㎡)에서도 각각 토지보상이 시작될 예정이다.

지난 3월과 5월 지구 지정이 완료된 고양 창릉 공공주택지구(812만6948㎡)와 부천대장 공공주택지구(343만4660㎡)는 내년 10월과 8월부터 토지보상이 시작된다. 지존은 고양창릉 지구에서 풀리는 토지보상금이 6조원 이상으로 3기 신도시 중 하남 교산 지구 다음으로 많을 것으로 봤다. 하남, 고양, 남양주, 용인에서 내년 말까지 각각 5조원이 넘는 토지보상금이 풀린다.

지존 추정대로라면 토지보상금이 역대급으로 풀리는 것이다. 2009년 4대강 사업에서 지급한 총 34조8554억원 보다 더 많다. 토지보상금은 현금, 대토, 채권 등 3가지로 지급이 되는데 과거처럼 대부분 현금으로 풀릴 경우 서울을 비롯한 수도권 집값을 끌어 올리는 자극제가 될 우려가 제기돼 왔다.

물론 지존은 전국의 부동산 개발 정보와 공시가격 등을 감안해 토지보상금을 추정하기 때문에 원주민과 정부가 각각 추천한 감정평가사가 최종으로 내놓는 보상금액과는 차이가 날 수 있다.

 

3기 신도시, 아파트 용지도 첫 지급..대토보상율 50% 넘을듯

 

전문가들은 토지보상금의 상당 부분이 현금이 아닌 대토로 풀릴 것으로 예상한다. 국토부는 조만간 3기 신도시 토지보상금 방안을 확정해 발표할 예정인데 대토와 리츠를 활용해 각종 인센티브를 적용할 예정이다.

특히 국토부와 LH(한국토지주택공사)는 대토보상을 할 때 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지도 지급할 계획인 것으로 전해졌다. 그동안에는 단독 주택 용지만 제한적으로 지급해 왔는데 이번에 처음으로 원주민의 선호도가 높은 아파트 용지로 대상을 확대한다.

이렇게 되면 원주민들이 대토로 받은 용지를 모아 조합을 결성해 아파트를 건축할 수 있게 되는 것이다. 재건축 아파트를 짓는 것과 유사한 방식으로 일반 분양도 가능해 원주민의 대토보상 선호도가 크게 높아질 것으로 예상된다. 대토보상의 경우 계약시점에 지급받을 토지 면적과 용도도 상세하게 안내된다.

정부는 지난해 법령을 개정해 대토로 받을 경우 양도소득세 감면 혜택도 대폭 높여 놨다. 토지보상을 받으면 기존 토지를 매각하는 절차를 진행해야 하기 때문에 양도세를 내야 한다. 대토의 감면 혜택이 종전엔 15%였는데 지금은 40%로 대폭 올라갔다. 한 부동산 전문가는 "최근 과천지구에서 원주민들이 원하는 대토의 위치 등을 구체적으로 요구하는 등 대토 선호도가 높아졌다"며 "아파트 용지 인센티브를 감안할 때 3기 신도시 대토보상 비율이 50% 이상으로 올라갈 가능성이 있다"고 말했다.

실제 '대토' 선호도는 최근 올라가는 추세다. LH에 따르면 지난 2018년 9월 토지보상을 시작한 수서지구는 대토보상율이 66%를 찍어 역대 가장 높은 수치를 기록 중이다. 성남복정1은 44%, 성남금토는 37% 등으로 대토보상 비율이 올라갔다.

 

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